[성공사례] 상한요율 중개보수 청구 소송, 정액 약정 입증으로 청구액의 약 29%만 인정된 사례

부동산 거래 때 중개보수를 따로 정해 두었는데, 나중에 사이가 틀어지자 중개사가 상한요율대로 다 달라며 내용증명과 소송을 보내오는 경우가 있습니다. 법률사무소 제이가 중개를 의뢰한 매수인 측을 대리한 실제 사건을 바탕으로, 어떤 증거로 무엇을 다퉜는지 정리했습니다.

※ 의뢰인 보호를 위해 사건을 특정할 수 있는 정보와 구체적인 금액은 모두 일반화했습니다.

1. 사건 개요: "약정은 무효, 상한요율대로 달라"는 중개사

의뢰인은 전세를 끼고 아파트를 사기 위해, 이전에도 거래한 적 있는 공인중개사에게 매매와 전세 중개를 함께 맡기면서 두 계약을 합쳐 정액의 중개보수를 주기로 합의했습니다.

그런데 진행 과정에서 다툼이 생기자 중개사는 의뢰인의 연락을 차단했고, 의뢰인은 매도인 측 중개사무소의 도움으로 매매계약과 전세계약을 마무리했습니다. 전세 중개보수는 그 중개사무소에 따로 냈습니다. 의뢰인이 약정액에서 전세 중개보수를 뺀 금액을 주겠다며 계좌를 묻자, 중개사는 이를 거절하고 매매가에 법정 상한요율을 적용한 중개보수 전액을 청구했습니다. 중개사는 당초 낮은 보수는 의뢰인이 가진 다른 집의 매도 중개를 전속으로 맡기는 조건이었고, 그 조건이 깨졌으니 약정은 효력이 없다고 주장했습니다.

2. 이 사건의 쟁점

• 중개보수 약정이 정액으로 성립했는지, 다른 집의 전속중개가 조건이었는지

• 중개사가 중개를 다 하지 않고 연락을 끊었다면 보수를 얼마나 깎을 수 있는지

• 다른 중개사무소에 낸 전세 중개보수를 어떻게 반영할지

3. 법률사무소 제이의 대응

① 통화 녹음으로 정액 약정을 입증

박경미 변호사는 의뢰인과 중개사의 통화 녹음과 녹취록을 증거로 냈습니다. 녹취에는 의뢰인이 일 처리에 항의하자 중개사가 "약속한 금액은 지켜 달라"는 취지로 말하는 대목이 있었습니다. 매매와 전세를 함께 맡기며 총액을 미리 정하는 것이 전세 낀 매수 거래의 일반적인 방식이라는 점도 함께 짚어, 정액 약정이 있었다는 사실을 중개사 스스로의 말로 확인시켰습니다.

② "전속중개 조건" 주장을 정면 반박

의뢰인이 그 집을 산 지 몇 달 되지 않아 언제 팔지도 정하지 않은 상태였고, 정말 다른 집 중개까지 조건으로 걸었다면 정식 계약서를 썼을 것이라는 점을 들어 중개사 주장의 모순을 짚었습니다. 오히려 중개사가 먼저 의뢰인의 다른 집 중개를 맡겨 주면 의뢰인에게서는 보수를 받지 않겠다고 제안했던 경위를 설명했습니다.

③ 중개사가 실제로 한 일과 하지 않은 일을 구분

중개사가 의뢰인의 연락을 차단한 뒤에는 매도인 측 중개사무소가 실질적인 중개를 했다는 점을, 그 중개사무소와의 통화 녹음·문자 내역과 전세계약서로 입증했습니다. 계약 당일 참석만 하면 보수를 주겠다고 의뢰인이 보낸 문자도 제출해, 중개사가 한 일은 사실상 계약서 날인에 그쳤다는 점을 보여 주었습니다. 이를 바탕으로 약정 총액에서 다른 중개사무소에 낸 전세 중개보수를 빼는 것이 합리적이라고 주장했습니다.

4. 결과: 청구액의 약 29%만 인정, 나머지 기각

실제 판결문 · 개인정보와 금액은 가림 처리했습니다

법원은 중개보수를 당초 약정한 총액 가운데 매매 중개에 해당하는 부분 정도로 보아야 한다고 판단했습니다. 그리고 상한요율 금액, 의뢰인이 일부 중개 업무를 직접 처리한 사정, 전세 중개보수로 따로 낸 돈을 함께 고려해, 의뢰인이 처음부터 주겠다고 한 금액과 큰 차이가 없는 수준만 인정했습니다. 상한요율대로 받아야 한다는 중개사의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

5. 이 사건에서 알 수 있는 점

• 법정 상한요율은 "최대한도"일 뿐입니다. 당사자가 그보다 낮게 정한 약정이 있으면 그 약정이 기준이 됩니다.

• 구두 약정도 통화 녹음과 문자로 충분히 입증할 수 있습니다. 거래 과정의 연락 기록은 지우지 말고 보관하세요.

• 중개사가 중개를 다 하지 않았다면, 실제로 한 일의 범위와 다른 중개사에게 낸 비용을 근거로 보수를 다툴 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 중개보수 상한요율을 다 내야 하나요?
A1. 아닙니다. 공인중개사법과 조례가 정한 요율은 받을 수 있는 상한이고, 그 범위 안에서 중개의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 낮은 금액으로 합의했다면 원칙적으로 그 합의가 기준입니다.

Q2. 중개사가 중간에 연락을 끊었는데도 보수를 줘야 하나요?
A2. 계약 성사에 중개사가 얼마나 기여했는지에 따라 달라집니다. 이 사건처럼 다른 중개사무소가 실질적으로 거래를 마무리했다면, 그 사정이 보수 감액의 근거가 될 수 있습니다.

Q3. 중개사에게 내용증명을 받았다면 어떻게 해야 하나요?
A3. 먼저 보수 약정 내용과 그 증거(녹음, 문자, 계약서)를 정리하고, 지급할 의사가 있는 금액이 있다면 그 사실도 기록으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 이후 소송에서 중요한 판단 자료가 됩니다.

글을 마치며

중개보수, 용역비처럼 약정과 다른 금액을 청구받아 당황스러우시다면 문정 법률사무소나 잠실 예약상담 중 편한 곳으로 예약해 주세요. 남아 있는 연락 기록부터 함께 정리해 드립니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 대한변호사협회에 이혼전문·형사전문으로 등록된 변호사로, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다.

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※ 본 글은 2026년 10월 기준 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.