공인중개사는 중개대상물의 상태를 성실하게 확인하고 정확하게 설명할 의무가 있습니다(공인중개사법 제25조). 매도인이 알려주지 않았다는 이유만으로 책임이 없어지는 것은 아니며, 확인을 게을리해 매수인에게 손해가 생겼다면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 다만 배상 범위는 과실 정도에 따라 일부로 제한되는 경우가 많습니다.
![[부동산분쟁] 산 집에 하자가 있는데 중개사가 책임을 피한다면｜확인·설명의무와 손해배상](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-19T09%3A49%3A43.636Z-af2510e1-075f-46a0-ac2f-daed168fa4d2&w=3840&q=75)
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빌라를 매수해 입주를 준비하다 거실 바닥이 한쪽으로 크게 기울어진 것을 발견했고, 가구 밑에 받침을 대야 할 정도였으며 방문이 저절로 열리고 닫히는 현상까지 생겼다는 상담이 있었습니다. 계약 당시 받은 중개대상물 확인·설명서에는 아무 문제가 없다고 표시되어 있었고, 중개사는 "매도인이 말하지 않은 것을 어떻게 아느냐"며 책임을 부인했습니다.
이런 경우 매도인과 중개사에게 각각 어떤 책임을 물을 수 있는지, 송파·잠실에서 자주 받는 질문을 중심으로 정리했습니다.
1. 공인중개사의 확인·설명의무
개업공인중개사는 중개를 의뢰받으면 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 확인해 거래 당사자에게 성실하고 정확하게 설명하고, 그 근거 자료를 제시해야 합니다(공인중개사법 제25조). 벽면·바닥면 상태 등 내·외부 시설물의 상태도 확인·설명서의 기재 항목입니다.
법원도 매도인이 하자를 스스로 낱낱이 알려주기를 기대하기는 어려우므로, 중개사가 직접 확인해 정확한 정보를 제공해야 하고 이를 게을리했다면 손해배상 책임이 있다는 취지로 판단한 사례가 있습니다.
2. 매도인 책임과 중개사 책임, 어떻게 다른가
구분 | 매도인 | 공인중개사 |
|---|---|---|
근거 | 하자담보책임(민법 제580조) | 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상(공인중개사법 제30조) |
요건 | 매수인이 계약 당시 하자를 알지 못했고 알지 못한 데 과실이 없을 것 | 중개사의 고의 또는 과실로 확인·설명을 제대로 하지 않았을 것 |
청구 내용 | 손해배상, 계약 목적을 달성할 수 없을 정도면 계약 해제 | 과실과 인과관계 있는 손해의 배상 |
기한 | 하자를 안 날부터 6개월(민법 제582조) | 손해와 가해자를 안 날부터 3년 등 일반 소멸시효 |
두 책임은 함께 물을 수 있습니다. 특히 매도인 하자담보책임은 기한이 짧으므로 하자를 발견한 즉시 대응을 시작하는 것이 중요합니다.
3. 중개사 책임이 인정될 때의 배상 범위
중개사 책임이 인정되더라도 손해 전부가 아니라 일부로 제한되는 경우가 많습니다. 법원은 하자의 발견 가능성, 중개사가 확인할 수 있었던 범위, 매수인도 직접 집을 살펴볼 기회가 있었는지 등을 함께 고려해 책임 비율을 정합니다.
개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입해야 합니다(같은 법 제30조 제3항). 중개사가 배상을 거부하면 이 보증을 통한 청구도 함께 검토할 수 있습니다.
4. 하자를 발견했을 때 대응 순서
하자 기록: 수평계 측정 사진, 동영상, 날짜가 남은 촬영본으로 하자 상태를 보존합니다.
전문가 의견: 시공업체나 건축사의 진단서, 보수 견적을 받아 둡니다.
서류 확인: 매매계약서, 중개대상물 확인·설명서의 시설물 상태 기재 내용을 확인합니다.
통지: 매도인과 중개사에게 하자 내용과 청구 취지를 내용증명으로 알립니다.
청구 절차: 협의가 되지 않으면 손해배상 소송과 함께 공제·보증보험 청구를 진행합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 중개사가 "매도인이 말하지 않았다"고 하면 책임이 없나요?
A1. 그렇지 않습니다. 중개사는 스스로 상태를 확인할 의무가 있으므로, 통상적인 주의로 발견할 수 있었던 하자라면 책임을 다툴 수 있습니다.
Q2. 중개수수료를 돌려받을 수도 있나요?
A2. 확인·설명의무 위반이 인정되면 손해배상 범위 안에서 함께 다툴 수 있습니다. 다만 수수료 반환이 당연히 인정되는 것은 아니어서 사안별로 판단해야 합니다.
Q3. 입주 전에 집을 직접 봤는데도 청구할 수 있나요?
A3. 가구 배치나 도배 상태 때문에 통상의 확인으로는 하자를 알기 어려웠다면 청구할 수 있습니다. 다만 매수인의 확인 정도에 따라 배상 비율이 줄어들 수 있습니다.
Q4. 하자를 발견한 지 몇 달이 지났어요.
A4. 매도인에 대한 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 기한이 임박했다면 우선 내용증명과 소 제기 여부를 서둘러 검토하세요.
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글을 마치며
집의 하자는 매도인뿐 아니라 거래를 중개한 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있는 문제입니다. 하자를 발견했다면 기록을 남기고, 짧은 청구 기한을 놓치지 않도록 바로 대응을 시작하는 것이 좋습니다. 송파·잠실·문정에서 매매 후 하자 분쟁으로 고민 중이시라면 계약서와 확인·설명서를 준비해 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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