한 줄 요약 · 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결(공제금 등). 다세대주택 한 세대의 임대차를 중개하면서 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있다면, 개업공인중개사는 그 세대의 등기부상 선순위 권리와 임차 현황까지 확인·설명해야 한다고 보아 원심을 파기환송했습니다.
![[최신판례] 다세대 전세, 중개사가 다른 세대 공동저당도 설명해야 할까｜대법원 2024다305087](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-09T05%3A10%3A56.434Z-139742be-2b57-4f6f-98b7-e431eae83af7&w=3840&q=75)
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전세 계약을 할 때 대부분은 "내가 들어갈 집"의 등기부만 확인합니다. 다세대주택은 호실마다 소유권이 따로 있으니, 옆 세대 사정은 상관없다고 생각하기 쉽습니다.
그런데 집주인이 여러 세대를 갖고 있고, 그 세대들이 하나의 근저당권으로 함께 묶여 있다면 이야기가 달라집니다. 경매가 진행되면 다른 세대의 권리관계가 내 보증금 회수에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 이번 판결은 이런 경우 중개사가 무엇을 확인하고 설명해야 하는지를 정리했습니다. 송파·잠실처럼 다세대·다가구 전세가 많은 지역에서 특히 참고할 만한 판결입니다.
사건 개요
임대인은 다세대주택과 오피스텔로 구성된 건물을 신축하고, 은행에 채권최고액 18억 원의 근저당권을 설정했습니다.
임대인은 각 세대를 보증금 6,000만 원에 원고들(법인 1곳, 개인 1명)에게 임대했고, 개업공인중개사가 이를 중개했습니다.
중개사는 중개대상물 확인·설명서에 건물을 '단독주택'으로 표시하고, 18억 원 근저당권이 있다는 사실만 기재했습니다. 같은 건물 다른 세대의 권리관계나 임차 현황은 확인하지 않았습니다.
이후 임의경매가 진행되어 원고 법인은 한 푼도 배당받지 못했고, 다른 원고는 2,500만 원만 배당받았습니다. 원고들은 공제사업자인 한국공인중개사협회에 공제금을 청구했습니다.
쟁점
다세대주택은 세대별로 별도의 소유권이 있어, 한 세대를 중개할 때 공동담보로 묶인 다른 세대는 '중개대상물'이 아닙니다. 그래도 임차인의 보증금 회수 가능성을 판단하려면 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명해야 하는지가 쟁점이었습니다.
하급심 판단
심급 | 판단 |
|---|---|
제1심 | 중개사에게 다른 세대 임대차 현황까지 확인·설명할 의무가 있다고 보아 원고 일부 승소 |
항소심 | 중개대상물에 설정된 근저당권은 설명했고, 다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대 임대차 현황을 고지할 의무가 없다며 원고 패소 |
대법원 판단
다른 세대의 선순위 권리도 확인·설명해야 한다
대법원 민사2부는 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있다면, 중개사는 임차인이 보증금을 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계를 성실하고 정확하게 제공해야 한다고 보았습니다. 여기에는 공동저당권이 설정된 다른 세대의 등기부상 선순위 권리가 포함됩니다.
다른 세대의 임차인 여부도 물어보고 자료를 받아야 한다
같은 사람이 여러 세대를 갖고 있으면 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 큽니다. 그래서 중개사는 임대의뢰인에게 다른 세대의 임차인 유무를 확인하고, 임차인이 있다면 보증금과 임대차 기간 등에 관한 자료를 요구해 확인한 뒤 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 한다고 판단했습니다.
이 사건의 결론
다른 세대에 상당수의 임차인이 있으리라는 점을 충분히 알 수 있었는데도 중개사가 이런 절차를 거쳤다는 사정이 보이지 않으므로, 고의나 과실로 확인·설명 의무를 위반했을 여지가 크다고 보았습니다. 사건은 서울중앙지방법원으로 환송되었습니다.
같은 날 선고된 다가구주택 판결(2024다283668)
같은 날 대법원은 다가구주택 중개에 관한 판결도 선고했습니다. 임차인은 8개 호실 다가구주택의 한 호실을 보증금 1억 1,000만 원에 임차했는데, 건물에는 채권최고액 7억 1,500만 원의 근저당권이 있었고 먼저 입주한 7개 호실의 보증금은 합계 7억 4,000만 원이었습니다. 임대인이 자료 제출을 거부하자 중개사는 '선순위가 다수 있다'는 정도만 기재·설명했고, 경매에서 임차인은 한 푼도 배당받지 못했습니다.
제1심은 협회의 책임을 60%로 제한해 6,600만 원 지급을 명했지만, 항소심은 임차인이 자료 거부 사실을 알고 계약했다며 청구를 기각했습니다. 대법원은 임대인이 자료를 주지 않더라도 중개사는 건물 규모와 주변 시세 등을 근거로 선순위 보증금이 어느 정도 있을 수 있는지 확인하고, 그 위험을 성실하게 설명해야 한다고 보아 원심을 파기환송했습니다.
실무상 의미 · 이렇게 대응하세요
확인 항목 | 다세대주택 | 다가구주택 |
|---|---|---|
근저당권 | 공동저당인지, 함께 묶인 세대가 어디인지 | 건물 전체 채권최고액 |
다른 호실 권리 | 공동담보 세대 등기부의 선순위 권리 | 선순위 임차인 보증금 합계 |
임차 현황 | 다른 세대 임차인 유무·보증금·기간 자료 | 자료 거부 시 규모·시세로 추정한 위험 설명 |
문서 확인 | 확인·설명서의 주택 유형·공동저당 기재 | 확인·설명서의 선순위 기재 내용 |
계약 전: 내 호실뿐 아니라 공동담보 목록과 다른 세대 등기부를 함께 확인하고, 중개사에게 자료를 요구하세요.
이미 보증금을 못 받았다면: 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시 주고받은 메시지를 보관하고 중개사와 공제사업자에 대한 청구 가능성을 검토하세요. 다만 임차인 스스로의 확인 노력에 따라 배상 범위가 제한될 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 다세대주택은 세대마다 소유권이 다른데 왜 옆 세대까지 봐야 하나요?
A1. 집주인 소유의 여러 세대가 하나의 근저당권으로 묶여 있으면 경매 대금 배분에 다른 세대의 권리관계가 영향을 줄 수 있습니다. 대법원은 이 경우 보증금 회수 가능성 판단에 필요한 정보를 제공해야 한다고 보았습니다.
Q2. 확인·설명서에 근저당권이 적혀 있으면 중개사 책임이 없나요?
A2. 이 사건에서 항소심은 그렇게 보았지만, 대법원은 공동저당 관계와 다른 세대의 선순위 권리·임차 현황까지 확인·설명했어야 한다며 판단을 뒤집었습니다.
Q3. 집주인이 자료를 안 주면 중개사는 책임을 면하나요?
A3. 같은 날 선고된 다가구주택 판결은, 자료를 받지 못했더라도 건물 규모와 시세 등으로 선순위 보증금 위험을 확인·설명해야 하고 '선순위가 있다'는 설명만으로는 부족하다는 취지입니다.
Q4. 보증금 전액을 배상받을 수 있나요?
A4. 사안마다 다릅니다. 다가구주택 사건의 제1심도 임차인이 자료를 적극 요청하지 않은 점을 고려해 책임을 60%로 제한했습니다. 이 사건들의 최종 배상액은 환송심에서 다시 정해집니다.
2025 대법원 전원합의체·주요 판례 모음
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글을 마치며
이번 판결로 다세대주택이라도 공동저당이 걸려 있다면 "내 호실 등기부"만으로는 충분하지 않다는 점이 분명해졌습니다. 전세 계약 전이라면 다른 세대의 권리관계를 함께 확인하고, 이미 보증금 회수가 어렵다면 중개 당시 자료를 빠짐없이 모아 두는 것이 출발점입니다. 송파·잠실에서 전세보증금 문제로 고민 중이시라면 계약서와 확인·설명서를 가지고 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 대법원이 공개한 선고 요지와 판례속보를 바탕으로 한 일반적인 법률정보입니다. 판결문 원문과 개별 사건의 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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