한 줄 요약 · 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결(매매대금 등). 세입자가 있는 집을 '보증금 승계' 조건으로 매도하도록 중개한 공인중개사가, 그 채무인수가 면책적인지 등 법적 성격까지 조사·설명할 의무는 원칙적으로 없다고 보아 중개사의 배상책임을 인정한 원심을 파기환송했습니다.
![[최신판례] 세입자 있는 집 매매, 중개사가 채무인수 성격까지 설명해야 할까｜대법원 2024다292525](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-09T05%3A15%3A09.668Z-96822923-5c7c-44ae-b6e1-e3d16090c31e&w=3840&q=75)
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세입자가 사는 집을 팔 때 흔히 "매수인이 보증금을 떠안는다"는 조건을 붙입니다. 매매대금에서 보증금을 빼고 차액만 받으니, 매도인은 보증금 문제에서 완전히 벗어났다고 생각하기 쉽습니다.
그런데 세입자가 동의하지 않았다면, 나중에 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때 매도인에게 책임이 돌아올 수 있습니다. 이번 사건의 매도인은 실제로 2억 원이 넘는 돈을 물어 주게 되었고, 그 책임을 중개사에게 물었습니다. 대법원은 이 경우 중개사의 책임 범위를 어떻게 보았을까요. 송파·잠실에서 세입자 있는 집을 거래하는 분들이 알아 두실 판결입니다.
사건 개요
2018. 12. 28. 원고(집주인)는 대구의 아파트를 한 법인에 보증금 2억 4,000만 원으로 임대했습니다.
2019. 7. 5. 원고는 피고(공인중개사)의 중개로 아파트를 한 회사에 2억 7,600만 원에 팔았습니다. 특약에는 매수 회사가 기존 임대차계약을 승계하고 보증금은 2억 4,000만 원이라는 내용이 들어갔습니다.
2019. 7. 15. 원고는 보증금을 뺀 3,600만 원만 받고 소유권을 넘겼습니다.
매수 회사는 임차인 측과 보증금 반환채무 인수 절차를 거치지 않은 채 한 달여 뒤 제3자에게 아파트를 다시 팔았고, 이후 임의경매가 진행되었습니다.
보증금을 받지 못한 임차인의 보험자가 보험금을 지급한 뒤 원고에게 구상금을 청구했고, 원고가 2억 4,000만 원과 지연손해금을 지급하라는 판결이 2022년 확정되었습니다.
원고는 중개사가 이런 위험을 설명하지 않았다며 손해배상을 청구했습니다.
쟁점
매도인과 매수인이 '보증금 반환채무를 매수인이 승계한다'고 약정했을 때, 이것이 매도인의 채무를 없애는 면책적 채무인수인지, 매도인 채무는 그대로 두는 병존적 채무인수나 이행인수인지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 중개사가 이 법적 성격과 위험까지 조사·설명해야 하는지가 쟁점이었습니다.
원심 판단
원심(대구고등법원 2024. 9. 10. 선고 2024나11819 판결)은 중개사에게 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 배상책임이 있다고 보았습니다. 임차인의 동의가 없으면 면책적 채무인수가 어렵다는 위험과 대비책을 설명하지 않았고, 매수 회사로 임대인 지위가 바뀐 뒤에 소유권을 넘기도록 주의를 주지도 않았다는 이유였습니다.
대법원 판단
중개는 '사실행위', 채무인수 성격 판단은 '법률사무'
대법원은 공인중개사법상 중개가 거래당사자 사이에 법률행위가 성립하도록 돕는 사실행위로서, 변호사법상 법률사무와 구별된다고 보았습니다. 매수인의 보증금 반환채무 인수가 면책적 인수인지, 병존적 인수인지, 이행인수인지를 가리는 일은 법률사무에 해당합니다.
원칙적으로 설명의무 없음, 다만 예외는 있다
따라서 중개사에게 채무인수의 법적 성격을 조사·확인해 설명할 의무가 원칙적으로 있다고 보기 어렵습니다. 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하는 등 특별한 사정이 없다면, 법적 성격을 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의의무를 위반했다고 볼 수 없다고 판단했습니다(대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 참조).
결론
원심은 이런 특별한 사정이 있었는지 충분히 심리하지 않은 채 책임을 인정했으므로 법리를 오해했다고 보아, 원심판결을 파기하고 사건을 대구고등법원으로 환송했습니다.
실무상 의미 · 이렇게 대응하세요
이번 판결은 중개사의 책임 범위를 좁게 본 것이므로, 세입자 있는 집을 파는 매도인은 스스로 위험을 관리해야 합니다.
단계 | 매도인이 확인할 것 |
|---|---|
계약 전 | 보증금 승계 특약이 임차인에게도 효력이 있으려면 무엇이 필요한지 법률 검토 |
특약 작성 | 임차인의 동의·확인 절차, 승계가 완료되지 않을 때의 처리 방법을 구체적으로 기재 |
잔금·등기 | 임대인 지위 변경이 확인되기 전 소유권을 넘기는 위험 검토 |
분쟁 발생 | 중개사 책임은 그릇된 정보 전달 등 특별한 사정이 있을 때 문제되므로, 중개 당시 설명 내용·메시지 증거 확보 |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 매수인이 보증금을 승계하기로 했는데 왜 매도인이 돈을 물어 주었나요?
A1. 이 사건에서는 매수 회사가 임차인 측과 보증금 반환채무 인수 절차를 거치지 않았고, 결국 임차인 측의 구상금 청구에서 매도인이 2억 4,000만 원을 지급하라는 판결이 확정되었습니다.
Q2. 중개사는 이런 위험을 설명할 의무가 전혀 없나요?
A2. 채무인수의 법적 성격을 가리는 일은 법률사무이므로 원칙적으로 설명의무가 없다는 것이 판결의 취지입니다. 다만 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하는 등 특별한 사정이 있으면 책임이 인정될 수 있습니다.
Q3. 이 사건에서 중개사의 책임은 최종적으로 없어진 건가요?
A3. 아닙니다. 대법원은 특별한 사정이 있었는지 다시 심리하라며 사건을 대구고등법원으로 돌려보냈습니다. 최종 결론은 환송심에서 정해집니다.
Q4. 세입자 있는 집을 팔 때 가장 먼저 무엇을 해야 하나요?
A4. 보증금 승계 특약이 임차인과의 관계에서도 효력을 가지도록 절차를 설계하는 것이 우선입니다. 계약서 문구와 잔금·등기 순서를 계약 전에 법률 검토받는 것을 권합니다.
2025 대법원 전원합의체·주요 판례 모음
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글을 마치며
"매수인이 보증금을 떠안는다"는 한 줄 특약만으로 매도인의 책임이 끝나지 않을 수 있고, 그 위험을 중개사가 대신 설명해 줄 의무도 원칙적으로 없다는 것이 이번 판결의 메시지입니다. 송파·잠실에서 세입자 있는 집을 매매하실 계획이라면 계약서에 서명하기 전에 특약과 절차를 점검해 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 대법원이 공개한 선고 요지와 판례속보를 바탕으로 한 일반적인 법률정보입니다. 판결문 원문과 개별 사건의 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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