임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집이나 상가를 계속 점유하는 것은 동시이행항변권에 따른 정당한 점유입니다. 그러나 임대인이 보증금을 반환하거나 적법하게 이행제공(변제공탁 등)을 해 동시이행항변권이 사라졌는데도 계속 점유한다면, 특별한 사정이 없는 한 적어도 과실에 의한 불법점유로서 불법행위가 됩니다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결).
![[최신판례] 보증금을 공탁했는데도 임차인이 나가지 않으면 불법행위일까｜대법원 2019다252042](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-18T22%3A50%3A10.619Z-598a91c5-6591-43e7-9882-889d6dbe08b6&w=3840&q=75)
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임대차계약이 끝나면 임대인은 보증금을, 임차인은 목적물을 돌려줘야 합니다. 두 의무는 동시에 이행해야 하는 관계여서, 보증금을 받지 못한 임차인은 목적물 인도를 거절할 수 있습니다.
그렇다면 임대인이 보증금을 공탁해 둔 뒤에도 임차인이 나가지 않는 경우는 어떨까요. 이 글에서는 이 문제를 다룬 대법원 판결을 사건 개요, 쟁점, 판결 요지, 실무상 의미 순으로 정리했습니다. 송파·잠실에서 상가나 주택 명도 문제로 고민하시는 분들께 참고가 되기를 바랍니다.
사건 개요
학교법인(임대인)은 주식회사(임차인)와 학교 내 식당에 관한 임대차계약을 체결했습니다.
임대인은 임대차기간 만료 전 임차인에게 계약이 종료될 예정이니 계약에 따른 원상회복을 이행하라고 통지했습니다.
기간 만료 후 임대인은 임차인을 피공탁자로 하여, 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁했습니다.
그런데 임차인은 임대차기간이 끝난 뒤에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 채 식당을 점유하다가 나중에 임대인에게 인도했습니다.
쟁점
임대차 종료 후 임차인의 계속 점유가 언제 정당하고, 언제 불법행위로서 손해배상 책임이 생기는지가 쟁점이었습니다.
상황 | 임차인 점유의 성격 | 손해배상 책임 |
|---|---|---|
보증금을 아직 돌려받지 못함 | 동시이행항변권에 따른 점유 | 불법점유가 아니므로 손해배상 책임 없음 |
보증금 반환 또는 적법한 이행제공(변제공탁 등) | 동시이행항변권 상실 | 계속 점유하면 문제됨 |
항변권 상실 후에도 반환 거부 | 적법한 권원이 없는 한 불법점유 | 적어도 과실에 의한 불법행위로 손해배상 책임 |
판결 요지
대법원은 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 불법점유라고 할 수 없고 손해배상의무도 지지 않는다고 보았습니다.
그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실했는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 판단했습니다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결).
실무상 의미
임대인 입장
임차인이 보증금 정산에 다툼이 있다며 나가지 않을 때, 연체차임 등을 공제한 보증금을 변제공탁하면 임차인의 동시이행항변권을 소멸시킬 수 있습니다. 그 이후의 점유에 대해서는 차임 상당 손해배상을 청구할 근거가 생깁니다. 다만 공제 금액이 정당해야 적법한 공탁이 되므로 정산 근거를 꼼꼼히 남겨야 합니다.
임차인 입장
보증금을 받지 못했다면 점유를 계속해도 원칙적으로 불법이 아닙니다. 그러나 임대인이 보증금을 공탁했다는 통지를 받았다면 상황이 달라집니다. 공제 내역에 이의가 있더라도 무작정 버티기보다 목적물을 인도하고 별도로 정산을 다투는 것이 손해배상 위험을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.
짐만 남겨 둔 경우도 점유
이 사건처럼 영업은 하지 않더라도 집기와 장비를 그대로 두고 있다면 목적물을 점유하고 있는 것으로 평가될 수 있습니다. 퇴거할 때는 짐을 모두 빼고 열쇠 반환 등 인도 사실을 분명히 남겨 두는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 보증금을 못 받았는데 계속 살면 월세를 내야 하나요?
A1. 보증금을 돌려받지 못해 점유하는 것은 불법점유가 아니므로 손해배상 책임은 없습니다. 다만 실제로 목적물을 사용·수익했다면 그로 인한 이득을 부당이득으로 반환해야 할 수 있으니 구체적 사정을 따져 봐야 합니다.
Q2. 임대인이 연체차임을 너무 많이 공제하고 공탁했다면요?
A2. 공제 금액이 부당해 공탁금이 실제 반환해야 할 보증금에 못 미친다면 적법한 이행제공으로 보기 어려울 수 있습니다. 이 경우 동시이행항변권이 유지되는지 다툴 여지가 있습니다.
Q3. 공탁 통지를 받으면 바로 나가야 하나요?
A3. 공탁이 적법하다면 그때부터의 점유는 불법행위가 될 수 있습니다. 공탁 내역을 확인한 뒤, 이의가 있더라도 인도와 정산 다툼을 분리해 대응하는 것이 안전합니다.
Q4. 임대인은 어떤 손해를 청구할 수 있나요?
A4. 일반적으로 항변권 상실 이후 인도할 때까지의 차임 상당액이 손해로 청구됩니다. 구체적인 손해액은 목적물의 종류와 사용 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
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글을 마치며
임대차 종료 후의 점유는 보증금이 반환되었는지, 적법하게 공탁되었는지에 따라 정당한 점유가 되기도 하고 손해배상 책임이 따르는 불법점유가 되기도 합니다. 임대인과 임차인 모두 정산 근거와 인도 시점을 분명히 남겨 두는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다. 송파·잠실에서 상가나 주택의 명도, 보증금 정산 문제로 고민 중이라면 계약서와 정산 자료를 가지고 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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