임차인이 기존 집주인에게 계약갱신을 요구했더라도, 그 뒤 집을 사서 임대인 지위를 승계한 새 집주인은 갱신거절 기간(임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 안이라면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).
![[부동산분쟁] 집이 팔린 뒤 새 집주인이 실거주한다면, 계약갱신요구권은 어떻게 될까](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-18T14%3A40%3A42.981Z-93825480-758f-4033-b6d4-d96e8dcc9e67&w=3840&q=75)
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주택임대차보호법상 계약갱신요구권이 도입되면서, 임차인은 한 번 갱신을 요구해 2년 더 거주할 수 있게 되었습니다. 그런데 계약 기간 중 집이 팔리고 새 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면 이야기가 복잡해집니다.
예전에는 “갱신을 요구할 당시의 집주인을 기준으로 판단한다”는 해석이 많았지만, 대법원은 이와 다른 기준을 제시했습니다. 송파 법률사무소 제이가 그 내용을 정리했습니다.
계약갱신요구권과 실거주 거절 사유
임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 한 번 갱신되면 기간은 2년입니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다.
다만 법은 몇 가지 거절 사유를 정해 두었는데, 대표적인 것이 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 그 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.
항목 | 내용 |
|---|---|
갱신요구 기간 | 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
행사 횟수 | 1회(갱신 후 존속기간 2년) |
차임 증액 | 갱신 시 약정 차임 등의 5% 범위 안에서 가능 |
실거주 거절 | 임대인 또는 직계존속·비속이 실제 거주하려는 경우 |
집이 팔렸을 때의 쟁점
문제는 임차인이 기존 집주인에게 갱신을 요구한 뒤, 집이 매도되어 새 집주인이 소유권을 취득한 경우입니다. 새 집주인은 갱신요구를 받을 당시에는 집주인이 아니었는데, 그래도 실거주를 이유로 거절할 수 있을까요?
대법원 2021다266631 사건의 흐름
임차인은 2020년 10월 기존 임대인에게 여러 차례 갱신을 요구했습니다.
기존 임대인은 아파트를 매도했고 매수인이 실제 거주할 예정이라며 갱신을 거절했습니다.
매수인들은 2020. 10. 30. 소유권이전등기를 마치고 임차인에게 건물인도를 청구했습니다.
원심과 대법원의 판단
원심은 실거주 거절 사유의 ‘임대인’은 갱신요구 당시의 임대인으로 한정된다고 보았습니다. 새 집주인은 그때 소유자가 아니었고 기존 집주인은 거주 계획이 없었으므로, 갱신거절이 정당하지 않다고 판단했습니다.
대법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 임차인이 갱신을 요구했더라도 임대인은 갱신거절 기간 안이라면 실거주 사유로 거절할 수 있고, 임대인 지위를 승계한 양수인도 같은 기간 안에 실거주 목적이 있으면 이 사유를 주장할 수 있다고 판시하며 원심을 파기환송했습니다.
구분 | 판단 |
|---|---|
원심 | 갱신요구 당시 임대인 기준 → 새 집주인의 실거주 거절 불가 |
대법원 | 승계한 양수인도 거절 기간 내라면 실거주 거절 가능 → 파기환송 |
임차인이 확인해야 할 점
대법원 판결로 새 집주인의 실거주 거절이 가능해졌지만, 아무 때나 허용되는 것은 아닙니다. 새 집주인이 실제로 거주할 의사가 있는지, 거절 기간 안에 거절 의사를 밝혔는지가 핵심입니다.
또 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신 기간 안에 다른 사람에게 임대했다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 집이 팔리기 전에 갱신을 요구했으면 안전한가요?
A1. 그렇지만은 않습니다. 대법원은 갱신요구 후 집을 산 새 집주인도 거절 기간 안이라면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다.
Q2. 새 집주인이 계약 만료 1개월 전에 거절했다면요?
A2. 갱신거절은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 이 기간이 지난 뒤의 거절은 효력이 문제될 수 있으므로, 거절 통지 시점과 소유권 취득 시점을 함께 확인해 보셔야 합니다.
Q3. 실거주한다더니 다른 사람에게 세를 줬습니다.
A3. 정당한 사유 없이 갱신 기간 안에 제3자에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법은 일정한 기준으로 손해액을 정하는 규정도 두고 있습니다.
Q4. 갱신이 거절되면 보증금은 어떻게 받나요?
A4. 계약이 종료되면 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 이사 날짜가 다가오는데 반환이 늦어진다면 임차권등기명령 등으로 대항력을 유지하면서 반환을 청구할 수 있습니다.
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글을 마치며
집이 팔렸다는 소식을 들었다면 새 집주인의 소유권 취득 시점, 거절 통지 시점, 실제 거주 계획을 차례로 확인해 보시기 바랍니다. 이 세 가지에 따라 갱신 여부와 대응 방법이 달라집니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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