[부동산분쟁] 실거주한다며 갱신을 거절한 집주인, 알고 보니 매물로 내놓았다면｜손해배상과 분쟁조정

2020년 도입된 계약갱신요구권으로 임차인은 한 번 더 2년간 거주를 요구할 수 있게 됐습니다. 다만 임대인이 실거주하겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있어, 실제로 그 약속이 지켜지는지를 두고 분쟁이 자주 생깁니다.

이 글에서는 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 뒤 살던 집이 매물로 올라온 것을 발견한 사안을 바탕으로, 손해배상 요건과 대응 방법을 정리합니다. 송파·잠실 지역 임대차 상담에서도 자주 받는 질문입니다.

사안의 개요

실거주를 이유로 한 갱신거절의 요건

주택임대차보호법 제6조의3은 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 정하고 있습니다. 갱신거절은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지해야 합니다.

실거주 사유로 갱신을 거절했다면 임대인은 그 기간 동안 실제로 거주해야 합니다. 실거주 의사 없이 거절했다면 정당한 사유가 없는 거절로 다툴 수 있습니다.

손해배상이 인정되는 경우

법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상 책임을 지도록 정하고 있습니다(제6조의3 제5항).

손해액 추정 기준

당사자 사이에 손해배상액 합의가 없다면 다음 중 가장 큰 금액이 손해액이 됩니다(제6조의3 제6항).

1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

2. 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분

3. 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

매물로 내놓은 단계라면

집이 매물로 나왔다는 사실은 임대인에게 실거주 의사가 없었다는 중요한 정황이 됩니다. 실제로 다른 사람에게 임대했는지, 매도했는지에 따라 적용 법리와 청구 범위가 달라질 수 있으므로, 매물 광고 화면과 등기·전입 상황 등을 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.

분쟁조정으로 해결한 이유

이 사안은 소송 대신 주택임대차분쟁조정위원회의 조정으로 마무리됐습니다. 조정은 비용 부담이 적고 진행이 빠르며, 합의가 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있어 강제집행도 가능합니다.

조정 결과 임대인은 임차인에게 이사비, 에어컨 이전설치비용, 부동산 중개수수료를 부담하기로 했습니다. 갱신거절로 임차인이 실제로 지출한 비용을 중심으로 정리한 것입니다.

임차인이 준비할 증거

• 갱신 요구와 거절 기록 — 문자, 내용증명 등 실거주를 이유로 거절한 내용

• 매물 광고 자료 — 부동산 앱·사이트 화면 캡처(날짜가 보이도록)

• 실거주 여부 확인 — 확정일자 부여 현황 등 열람 가능한 정보, 전입 상황

• 지출 비용 증빙 — 이사비, 중개수수료, 설치비 영수증

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
A1. 실거주는 법이 정한 갱신거절 사유이므로 원칙적으로 거절이 가능합니다. 다만 통지 기간을 지키지 않았거나 실거주 의사가 없다는 정황이 있다면 다툴 여지가 있습니다.

Q2. 이미 이사했는데 손해배상을 청구할 수 있나요?
A2. 이사 후에 임대인이 실거주하지 않고 다른 사람에게 임대한 사실을 알게 됐다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법이 정한 손해액 추정 기준이 있어 손해 입증 부담이 줄어듭니다.

Q3. 새 임차인이 들어왔는지 어떻게 확인하나요?
A3. 종전 임차인은 일정 범위에서 해당 주택의 확정일자 부여 현황 등 임대차 정보 제공을 요청할 수 있습니다. 구체적인 열람 범위는 주민센터 등에서 확인해 보시기 바랍니다.

Q4. 소송 대신 분쟁조정을 신청해도 되나요?
A4. 가능합니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하면 비교적 빠르고 적은 비용으로 해결할 수 있습니다. 조정이 성립하지 않으면 그때 소송을 제기하면 됩니다.

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글을 마치며

실거주를 이유로 한 갱신거절은 정당한 권리이지만, 그 약속이 지켜지지 않았다면 임차인도 손해를 보전받을 방법이 있습니다. 매물 광고나 새 임차인 입주 정황을 발견했다면 증거부터 확보하고, 조정과 소송 중 어떤 방법이 나을지 검토해 보시기 바랍니다. 송파·잠실에서 임대차 갱신 문제로 고민 중이라면 계약서와 주고받은 연락을 가지고 상담받아 보시길 권합니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.