임차인의 계약갱신 요구는 법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 갱신을 거절하려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 어떤 사유인지 분명히 적어 통지해야 하고, 내용증명으로 보내 두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증이 쉬워집니다.
![[부동산분쟁] 계약갱신 거절 통지서와 내용증명｜거절 사유·통지 기한과 작성 요령](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-18T10%3A57%3A01.751Z-b7fe6d86-8fa7-4bfd-b271-7b221b152427&w=3840&q=75)
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계약갱신요구권이 도입된 뒤 임대인과 임차인 사이에서 갱신 여부를 둘러싼 분쟁이 크게 늘었습니다. 특히 거절 사유나 통지 시점이 불분명해 다툼이 길어지는 경우가 많습니다.
이 글에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유와 통지 기한, 통지서 작성 요령을 정리합니다. 송파·잠실에서 임대차 갱신 문제로 상담하시는 분들이 가장 먼저 확인하는 내용입니다.
갱신을 거절할 수 있는 사유
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 정하고 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.
사유 | 내용 |
|---|---|
차임 연체 | 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 |
부정한 임차 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
상당한 보상 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
무단 전대 | 임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
파손·멸실 | 고의나 중대한 과실로 파손했거나 주택이 멸실되어 임대 목적을 달성할 수 없는 경우 |
철거·재건축 | 법이 정한 요건에 따라 철거하거나 재건축하는 경우 |
실거주 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 |
의무 위반 | 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
통지 기한
임차인의 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 할 수 있고, 임대인의 갱신거절 통지도 이 기간 안에 해야 합니다. 이 기간에 아무런 통지가 없으면 묵시적 갱신이 될 수 있으니 날짜를 꼭 확인해야 합니다.
통지서 작성 요령
사유를 구체적으로 적기
갱신거절은 사유가 있어야 가능하므로, 어떤 사유에 의한 것인지 명확히 표시해야 합니다. 예를 들어 실거주가 사유라면 누가 언제부터 거주할 예정인지, 차임 연체가 사유라면 연체 시기와 금액을 적어 두는 것이 좋습니다.
기본 기재 사항
임대인·임차인의 인적 사항과 목적 주택의 주소
기존 계약의 기간, 보증금·차임
갱신거절의 의사와 근거 조항, 구체적 사유
계약 종료일과 보증금 반환·명도 일정
작성일과 임대인 서명
내용증명으로 보내기
문자나 전화로도 통지할 수 있지만, 언제 어떤 내용을 통지했는지 다툼이 생길 수 있습니다. 내용증명 우편으로 보내면 발송 일자와 내용을 공적으로 증명할 수 있어 이후 분쟁에서 유리한 입장에 설 수 있습니다.
아래는 계약갱신 거절 통지서 서식 예시입니다.
실거주를 사유로 할 때 주의할 점
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다(제6조의3 제5항). 실거주 계획이 확실할 때 사유로 삼아야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 갱신거절 통지를 문자로 해도 효력이 있나요?
A1. 통지 방식에 특별한 제한은 없어 문자로도 가능합니다. 다만 도달 여부와 내용을 두고 다툼이 생길 수 있으므로 내용증명으로 한 번 더 보내 두는 것이 안전합니다.
Q2. 통지 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
A2. 만료 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지가 없으면 기존과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
Q3. 통지서에 사유를 적지 않으면 어떻게 되나요?
A3. 사유가 불분명하면 정당한 갱신거절인지 다툼이 생길 수 있습니다. 나중에 사유를 바꾸거나 덧붙이면 신빙성이 떨어지므로 처음부터 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
Q4. 임차인이 거절 통지를 받고도 나가지 않으면요?
A4. 정당한 사유로 갱신이 거절되고 계약이 종료됐다면 보증금 반환과 동시에 명도를 요구할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 명도소송을 검토해야 합니다.
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글을 마치며
갱신거절은 법이 정한 사유와 기한을 지켜야 효력이 있습니다. 사유를 구체적으로 적고 내용증명으로 남겨 두면 이후 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다. 송파·잠실에서 갱신거절 통지를 준비하거나 받은 통지에 대응해야 한다면 계약서와 주고받은 연락을 가지고 상담받아 보시길 권합니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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