권리금은 원칙적으로 다음 임차인에게서 받는 돈이지만, 임대인이 그 기회를 방해했다면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 대응과 증거, 그리고 종료일부터 3년이라는 청구기한이 핵심입니다.
![[부동산분쟁] 권리금 없이 나가라는 임대인, 권리금 손해배상 청구 요건과 절차](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-18T01%3A16%3A41.290Z-afab6871-f74a-4d3c-9c16-4d8f41089efe&w=3840&q=75)
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"건물을 고칠 예정이니 계약을 끝내자", "가게는 가족이 직접 운영하기로 했다." 상가 임차인이 계약 만료를 앞두고 자주 듣는 말입니다. 오랜 시간 들인 영업 가치가 권리금으로 돌아오지 못할까 걱정하시는 분이 많습니다.
상가건물 임대차보호법은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호하고, 임대인이 이를 방해하면 손해배상 책임을 지도록 정하고 있습니다. 송파·잠실 일대 상가 임차인분들이 상담에서 가장 많이 묻는 내용을 중심으로 요건과 절차를 정리했습니다.
권리금 회수기회 보호란 무엇인가요
권리금은 영업시설, 거래처, 영업상 노하우, 상가 위치에 따른 이점 등을 넘기는 대가로 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하는 돈입니다. 임대인에게 돌려받는 보증금과는 성격이 다릅니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정합니다. 이 기간에 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 막으면 임대인은 손해를 배상해야 합니다.
대법원은 전체 임대차기간이 10년을 넘어 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수기회는 보호된다고 보았습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결). 오래 영업한 임차인도 이 보호에서 빠지지 않습니다.
어떤 행위가 '방해'에 해당하나요
법은 임대인의 방해행위를 네 가지로 정하고 있습니다. 실제 분쟁에서는 이 중 하나에 해당하는지를 먼저 따집니다.
방해 유형 | 실무에서 자주 보는 예 |
|---|---|
신규임차인에게 권리금 요구·수수 | 임대인이 새 임차인에게 별도로 권리금이나 금품을 요구하는 경우 |
권리금 지급을 못하게 하는 행위 | 새 임차인에게 기존 임차인에게 권리금을 주지 말라고 하는 경우 |
현저히 높은 차임·보증금 요구 | 주변 시세보다 지나치게 높은 조건을 제시해 계약을 사실상 막는 경우 |
정당한 사유 없는 계약 거절 | 직접 장사, 가족 사용, 단순 리모델링 계획 등을 이유로 새 임차인을 받지 않는 경우 |
신규임차인을 꼭 주선해야 하나요
원칙적으로는 임차인이 신규임차인을 주선해야 방해 여부를 따질 수 있습니다. 다만 임대인이 처음부터 누구와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면, 실제로 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).
이때는 임대인의 거절 의사가 분명히 드러난 문자, 내용증명, 녹취 등이 중요합니다. 구두로만 오간 말은 나중에 다툼이 생기기 쉽습니다.
임대인이 거절해도 되는 '정당한 사유'
모든 거절이 방해가 되는 것은 아닙니다. 법은 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 정해 두었습니다.
신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우
신규임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 계약을 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
또한 차임을 3기분 이상 연체한 사실이 있는 등 계약갱신 거절 사유(법 제10조 제1항 각 호)가 있으면 권리금 회수기회 보호를 받지 못합니다. 재건축을 이유로 한 거절도 계약 체결 당시 공사 시기와 소요기간을 구체적으로 고지했는지 등 법이 정한 요건을 갖춰야 하므로, 단순한 리모델링 계획만으로는 정당한 사유가 되기 어렵습니다.
손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요
손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다. 실제 소송에서는 법원이 지정한 감정인이 종료 당시의 권리금을 평가하는 경우가 많습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
상한 | 신규임차인 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 |
산정 방법 | 법원 감정(유형·무형 재산 가치, 매출, 입지 등 종합 평가) |
감정비용 | 사건 규모에 따라 수백만 원 이상 들 수 있으며, 판결의 소송비용 부담 비율에 따라 일부를 상대방에게 청구할 수 있음 |
청구기한 | 임대차가 종료한 날부터 3년 |
권리금 감정 결과는 사건마다 크게 다릅니다. 영업 기간, 매출 자료, 시설 투자 내역을 미리 정리해 두면 감정 단계에서 근거를 제시하기 수월합니다.
단계별 대응 방법
1. 종료 6개월 전부터 기록을 남깁니다
신규임차인을 찾았다면 그 사람의 인적사항, 제시한 조건, 권리금 계약 내용을 서면으로 남기고 임대인에게 계약 체결을 요청합니다. 요청과 답변은 문자나 내용증명으로 주고받는 편이 안전합니다.
2. 임대인의 거절 사유를 확인합니다
임대인이 거절했다면 그 이유가 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지 살펴봅니다. 직접 사용이나 가족 사용 계획은 정당한 사유가 아니므로, 그 말을 한 기록 자체가 중요한 증거가 됩니다.
3. 남은 기간에는 영업을 계속할 수 있습니다
임대차기간이 남아 있다면 분쟁 중에도 영업을 계속할 수 있습니다. 서둘러 점포를 비우면 영업 상황을 입증하기 어려워질 수 있으니, 퇴거 시점은 증거 확보와 함께 판단하는 것이 좋습니다.
4. 소송과 감정을 진행합니다
협의가 되지 않으면 손해배상 청구 소송을 제기하고 권리금 감정을 신청합니다. 보증금 반환 문제가 함께 걸려 있다면 한 소송에서 같이 다루는 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 직접 장사하겠다고 하면 권리금을 포기해야 하나요?
A1. 아닙니다. 임대인의 직접 사용 계획은 법이 정한 정당한 사유가 아니므로, 이를 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하면 권리금 회수 방해가 될 수 있습니다.
Q2. 계약기간이 10년을 넘었는데도 권리금을 청구할 수 있나요?
A2. 네. 대법원은 계약갱신요구권 행사 기간이 지났더라도 권리금 회수기회 보호는 적용된다고 보았습니다.
Q3. 언제까지 소송을 제기해야 하나요?
A3. 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 기간이 지나면 청구할 수 없으니 일정을 미리 확인하셔야 합니다.
Q4. 3기분 차임을 연체한 적이 있으면 어떻게 되나요?
A4. 차임 3기분 연체처럼 계약갱신 거절 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호를 받지 못할 수 있습니다. 연체 시기와 금액을 정확히 따져 보는 것이 먼저입니다.
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글을 마치며
권리금 분쟁은 계약 종료 직전 몇 달 동안 무엇을 기록해 두었는지가 결과를 좌우합니다. 임대인이 나가라는 말을 꺼냈다면 점포를 비우기 전에 신규임차인 주선 여부, 거절 사유, 청구기한을 먼저 점검하시기 바랍니다. 송파·잠실·문정 일대 상가 임차인이라면 계약서와 매출 자료를 가지고 상담을 받아 보시는 것이 좋습니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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