[최신판례] 허가 없이 설치한 아파트 옥외계단, 무허가 증축일까｜대법원 2021도2436

아파트나 다세대주택에서 통행 편의를 위해 외부 계단을 따로 설치하는 경우가 있습니다. 벽도 지붕도 없는 철제 계단이라면 단순한 시설물로 생각하기 쉽지만, 허가 없이 설치하면 형사처벌로 이어질 수 있습니다.

이 글에서는 공동주택 외부에 옥외계단을 설치한 행위가 무허가 증축인지 문제 된 대법원 2021도2436 공동주택관리법위반 사건을 정리하고, 법원이 '증축'을 어떻게 해석했는지 살펴봅니다.

사건 개요

피고인은 관할관청의 허가를 받지 않고 공동주택 외부 공간에 길이와 높이가 각 1m를 넘고 면적이 약 3㎡인 경량철골조 옥외계단을 설치했습니다. 이 계단은 2층에 있는 공동주택과 지상을 연결하는 통로로 사용되었습니다.

검사는 이를 허가 없는 공동주택 증축 행위로 보아 공동주택관리법위반으로 기소했고, 원심은 유죄로 판단했습니다.

쟁점

• 공동주택관리법상 허가 대상인 '증축'의 의미를 어떤 법령에 따라 해석해야 하는지

• 지붕·기둥·벽이 없는 옥외계단도 건축물에 해당하고, 그 설치가 증축이 되는지

판결 요지

1. 증축의 정의는 건축법령을 따른다

공동주택관리법 제35조 제1항 제2호와 구 공동주택관리법 시행령(2019. 10. 22. 대통령령 제30147호로 개정되기 전의 것) 제35조 제1항 [별표 3]은 일정한 공동주택의 증축 행위에 관할관청의 허가를 받도록 정하고 있습니다. 그런데 공동주택관리법은 증축의 정의를 두지 않고 "이 법에서 따로 정하지 아니한 용어의 뜻은 주택법에서 정한 바에 따른다"고 규정하며(제2조 제2항), 주택법에도 증축의 정의 규정은 없습니다.

대법원은 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호 나목, 주택법 제2조 제1호 등 관계법령 체계상 공동주택관리법이 스스로 정의하지 않은 사항은 건축법령의 정의를 준용할 수 있음을 전제하고 있다고 보았습니다. 따라서 건축법령이 정한 증축 행위는 특별한 사정이 없는 한 공동주택관리법 제35조 제1항 제2호의 허가 대상에 포함된다고 판단했습니다.

2. 건축법상 건축물과 증축

3. 이 사건 결론

대법원은 옥외계단에 지붕이나 기둥, 벽이 없더라도 기존 건축물에 딸린 시설물로서 건축법상 건축물에 해당하고, 그 설치는 건축법 시행령이 정한 증축 행위라고 보았습니다. 이에 따라 무허가 공동주택 증축으로 유죄를 인정한 원심을 수긍하고 상고를 기각했습니다.

실무상 의미

공동주택에서 계단, 캐노피, 데크처럼 기존 건물에 붙여 설치하는 시설은 "작은 구조물이니 괜찮다"고 판단하기 쉽습니다. 그러나 이 판결에 따르면 건물에 딸린 시설물로서 면적 등을 늘린다면 증축으로 평가될 수 있습니다.

• 설치 전: 관할 시·군·구청에 허가 또는 신고 대상인지 먼저 문의하고, 관리주체·입주자 동의 요건도 함께 확인해야 합니다.

• 이미 설치한 경우: 원상복구 명령이나 이행강제금 등 행정상 조치와 별개로 형사 문제가 될 수 있으므로, 설치 경위와 시점, 관청과의 협의 내역을 정리해 두는 것이 좋습니다.

• 수사를 받게 된 경우: 구조물의 크기·형태, 기존 건물과의 연결 방식, 실제 용도가 건축물·증축 해당 여부의 핵심 판단 자료가 됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 지붕도 벽도 없는 계단이 왜 건축물인가요?
A1. 건축법은 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 공작물뿐 아니라 '이에 딸린 시설물'도 건축물로 봅니다. 기존 건물에 딸려 통로로 쓰이는 옥외계단은 여기에 해당한다는 것이 이 판결의 판단입니다.

Q2. 공동주택관리법에는 증축 정의가 없는데 어떻게 처벌하나요?
A2. 공동주택관리법과 주택법에 정의가 없을 때는 관계법령 체계상 건축법령의 정의를 준용할 수 있다고 보았습니다. 그래서 건축법 시행령상 증축 개념이 그대로 적용되었습니다.

Q3. 면적이 아주 작으면 괜찮지 않나요?
A3. 이 사건 계단의 면적은 약 3㎡에 불과했지만 증축으로 인정되었습니다. 규모만으로 판단하기보다 설치 전에 허가 대상인지 확인하는 것이 안전합니다.

Q4. 이미 설치한 구조물은 어떻게 해야 하나요?
A4. 관할관청에 사후 절차가 가능한지 문의하고, 필요하면 철거 등 원상회복을 검토해야 합니다. 형사 절차가 진행 중이라면 대응 방향은 사건마다 다르므로 조사 전에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

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글을 마치며

건물에 무언가를 덧붙이는 공사는 규모가 작아도 허가 대상인지 먼저 확인해야 합니다. 이미 문제가 되었다면 구조물의 형태와 설치 경위를 정확히 정리하는 것이 대응의 출발점입니다. 송파·잠실에서 공동주택관리법이나 건축 관련 형사 문제로 고민하신다면 관련 자료를 지참해 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.