재개발 추진위원회가 운영규정을 작성하기 전에 시공사와 대여약정을 맺고 이후 여러 차례 돈을 빌렸습니다. 원심은 토지등소유자 동의가 없었다며 소비대차계약을 무효로 보았지만, 대법원은 운영규정 작성 전의 재원조달에는 해당 동의 규정이 적용되지 않는다며 원심을 파기환송했습니다.
![[최신판례] 재개발 추진위원회가 주민 동의 없이 빌린 돈, 무효일까｜대법원 2019다208281](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-08T23%3A22%3A35.628Z-ec74fe14-890b-4993-a257-0f0d54b96721&w=3840&q=75)
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안녕하세요, 송파구 문정동 법률사무소 제이 박경미 변호사입니다.
재개발·재건축 사업이 무산되면 사업 초기에 시공사가 빌려준 돈을 누가, 얼마나 갚아야 하는지를 두고 분쟁이 생기기 쉽습니다. 이때 추진위원회 쪽에서 자주 내세우는 주장이 "주민 동의 없이 맺은 차입계약이라 무효"라는 것입니다.
이번 글에서는 이 주장이 받아들여지지 않은 대법원 2019다208281 판결을 정리합니다.
사건 개요
주택재개발 추진위원회는 주민총회를 열어 원고를 시공사로 선정하는 결의를 하고, 원고와 도급계약을 체결하면서 그 안에 대여약정을 포함시켰습니다. 이후 추진위원회는 대여약정의 부속계약인 소비대차계약을 원고와 여러 차례 체결해 자금을 빌렸습니다.
그런데 재개발사업 추진이 무산되었고, 추진위원회는 대여금을 갚지 않았습니다. 원고는 추진위원회와 연대보증인인 피고들을 상대로 대여금 및 보증채무금 청구소송을 제기했습니다.
쟁점
구 도시 및 주거환경정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법') 제14조 제3항은 추진위원회가 일정한 사항을 결정할 때 토지등소유자의 동의를 받도록 정하고 있었습니다. 이 사건의 쟁점은 다음과 같습니다.
추진위원회 운영규정이 작성되기 전에 체결된 대여약정과 이를 기초로 한 소비대차계약에도 구 도시정비법 제14조 제3항의 동의 요건이 적용되는가
토지등소유자의 동의가 없었다는 이유로 소비대차계약이 무효가 되는가
원심 판단
원심은 소비대차계약이 구 도시정비법 제14조 제3항에 따라 토지등소유자의 동의가 필요한 사항인데도 동의 없이 체결되었으므로 무효라고 보고, 원고의 청구를 기각했습니다.
대법원 판단
운영규정은 작성된 때부터 적용
대법원은 구 도시정비법 제15조 제2항의 위임에 따른 '정비사업조합설립추진위원회 운영규정'(건설교통부 고시 제165호)의 운영규정안을 기본으로 작성된 추진위원회 운영규정은, 추진위원회 설립 승인이 있고 운영규정이 작성된 때부터 비로소 적용된다고 보았습니다. 따라서 운영규정이 작성되기 전의 업무 수행에는 추진위원회 운영규정이 적용되지 않습니다.
이전에 체결된 계약의 효력에는 영향 없음
구 도시정비법 제14조 제3항, 구 도시정비법 시행령(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항, 이 사건 추진위원회 운영규정 제8조 제1항 제2호 마.목은 그 효력을 어떻게 보든, 추진위원회 설립승인과 운영규정 시행일 이전에 체결된 대여약정과 이를 기초로 한 소비대차계약의 효력에는 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다.
결론
당시 도시정비법령 체계상 운영규정 작성 이전의 재원조달방법 결정에는 구 도시정비법 제14조 제3항이 적용되지 않으므로, 이를 이유로 원고의 청구를 기각한 원심판결은 잘못이라며 파기환송했습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
사건번호 | 대법원 2019다208281 대여금 |
원고 청구 | 추진위원회에 대여금, 연대보증인에게 보증채무금 청구 |
원심 | 동의 없는 소비대차계약 무효 → 청구 기각 |
대법원 | 파기환송 — 운영규정 작성 전 계약에는 동의 규정 적용 안 됨 |
적용 법령 | 구 도시정비법(2005. 3. 18. 개정 전) 제14조 제3항, 제15조 제2항 |
실무상 의미
이 판결은 정비사업 초기 단계에서 시공사가 빌려준 자금의 회수 가능성과 직결됩니다. 판결의 법리는 2005년 개정 전 구법이 적용되는 사안에 관한 것이므로, 현행 법령이 적용되는 사건에서는 별도로 따져 보아야 합니다.
계약 체결 시점이 핵심입니다. 추진위원회 설립승인과 운영규정 작성 시점보다 앞선 계약인지, 뒤의 계약인지에 따라 동의 요건의 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
연대보증인의 책임도 함께 문제 됩니다. 주채무인 소비대차계약이 유효하면 연대보증인도 보증채무를 부담하게 되므로, 추진위원회 임원 등이 연대보증을 선 경우 개인적 책임으로 이어질 수 있습니다.
계약서와 총회 자료를 보존해야 합니다. 시공사 선정 결의, 도급계약, 각 소비대차계약서, 운영규정 작성일 등 시간 순서를 입증할 자료가 결론을 좌우합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 재개발 사업이 무산되면 추진위원회가 빌린 돈은 갚지 않아도 되나요?
A1. 사업 무산만으로 차입금 반환 의무가 사라지지는 않습니다. 이 판결처럼 계약이 유효하다면 추진위원회와 연대보증인은 대여금과 보증채무를 부담할 수 있으며, 약정 내용과 체결 경위에 따라 결론이 달라집니다.
Q2. 토지등소유자 동의가 없으면 계약이 항상 유효한가요?
A2. 그렇지 않습니다. 이 판결은 운영규정 작성 전에 체결된 계약에 관한 판단입니다. 운영규정 시행 이후의 차입이나 현행 법령이 적용되는 사안은 동의 요건 충족 여부를 별도로 검토해야 합니다.
Q3. 추진위원장으로서 연대보증을 섰다면 개인 재산으로 책임지나요?
A3. 주채무가 유효하고 연대보증계약이 성립했다면 원칙적으로 보증인 개인이 책임을 집니다. 다만 보증계약의 방식, 보증 한도, 소멸시효 등에 따라 다툴 여지가 있으므로 계약서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
Q4. 시공사 입장에서 대여금을 회수하려면 무엇을 준비해야 하나요?
A4. 도급계약과 대여약정, 각 소비대차계약서, 송금 내역, 시공사 선정 총회 의사록, 추진위원회 설립승인일과 운영규정 작성일 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다. 연대보증인이 있다면 보증계약서도 함께 정리해야 합니다.
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글을 마치며
정비사업 분쟁에서는 "언제 어떤 절차를 거쳐 계약했는가"가 결론을 바꿉니다. 같은 차입계약이라도 추진위원회 설립승인과 운영규정 작성 시점에 따라 동의 요건의 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 계약 시점과 당시 적용 법령부터 정확히 확인하는 것이 출발점입니다. 송파·잠실 지역에서 재개발·재건축 관련 금전 분쟁이나 보증 책임 문제로 고민하고 계시다면 관련 자료를 정리해 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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