[최신판례] 재개발로 철거된 명의신탁 주택, 새로 분양받은 아파트에도 명의신탁이 이어질까｜대법원 2021다209225

가족이나 친척 명의로 집을 사 두었다가 그 지역에 재개발이 진행되는 경우가 적지 않습니다. 이때 명의자가 조합원 자격으로 새 아파트를 분양받아 다른 사람에게 넘기면, 실제로 돈을 낸 사람은 새 아파트도 자기 것이라고 주장하게 됩니다.

이번 판결은 재개발로 기존 주택이 철거된 뒤 명의신탁관계가 어떻게 되는지에 대한 기준을 밝혔습니다. 송파·잠실처럼 정비사업이 활발한 지역에서 명의 문제를 안고 있는 분들이라면 꼭 알아둘 내용입니다.

사건 개요

원고는 구 주택을 매수하면서 처제인 피고1 명의로 소유권이전등기를 했습니다. 이후 구 주택 일대에 재개발사업이 시행되어 구 주택은 철거되었고, 피고1은 조합원 자격으로 신 주택을 분양받았습니다.

피고1은 신 주택의 수분양자 지위를 원고의 자녀들인 나머지 피고들에게 이전했습니다. 원고는 신 주택에 관한 소유권이전등기를 구했고(본소), 피고 측은 건물인도를 구했습니다(반소).

쟁점

• 재개발로 철거된 구 주택의 명의신탁관계가 새로 분양받을 주택에도 당연히 존속하는지

• 명시적인 계약이나 묵시적 합의 없이 명의신탁약정을 인정할 수 있는지

원심 판단

원심은 구 주택에 관한 명의신탁관계의 연장선상에서 신 주택에 관하여도 명의신탁관계가 존재한다고 보았습니다. 그리고 이를 전제로 신 주택의 소유권 유무 등을 판단했습니다.

대법원 판단

① 철거·멸실로 명의신탁관계는 종료

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제3항에 따르면, 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용·공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득합니다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결 등 참조).

이 경우 명의신탁관계는 당사자의 의사표시 등을 기다릴 필요 없이 당연히 종료된 것으로 봅니다. 주택재개발정비사업으로 분양받게 될 대지 또는 건축시설물에 대해서까지 명의신탁관계가 그대로 존속한다고 볼 수는 없습니다.

② 명의신탁약정은 합의가 있어야 인정

명의신탁관계는 명시적 계약뿐 아니라 묵시적 합의로도 성립할 수 있습니다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다49091 판결 등 참조). 그러나 명시적 계약이나 묵시적 합의가 인정되지 않는데도 명의신탁약정이 있었던 것으로 단정하거나 간주할 수는 없습니다.

대법원은 신 주택의 소유권이나 그 처분에 관해 당사자들 사이에 합의나 약정이 있었는지 등을 더 심리해야 한다고 보아 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다.

실무상 의미

• 실제 출연자 입장: 재개발이 진행되면 기존 명의신탁만으로 새 아파트에 대한 권리를 주장하기 어렵습니다. 분양 과정에서 비용 부담, 명의 유지에 관한 대화·문자 등 새 주택에 관한 합의를 보여줄 자료가 중요합니다.

• 명의자 입장: 조합원 자격으로 분양받은 주택에 대해 별도 합의가 없었다면, 기존 명의신탁을 이유로 한 청구에 맞설 여지가 있습니다.

• 법적 위험: 명의신탁 자체가 부동산실명법상 무효이고 과징금·형사처벌 대상이 될 수 있으므로, 분쟁 전에 정리 방법을 검토하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 재개발로 집이 철거되면 명의신탁도 자동으로 끝나나요?
A1. 이 판결에 따르면 철거·멸실로 기존 주택에 관한 명의신탁관계는 당사자의 의사표시 없이도 당연히 종료됩니다.

Q2. 새 아파트에 대해 명의신탁을 주장하려면 무엇이 필요한가요?
A2. 새 주택에 관해 명의를 맡기기로 한 명시적 계약이나 묵시적 합의가 인정되어야 합니다. 분담금 납부 내역, 당사자 간 대화 기록 등이 판단 자료가 됩니다.

Q3. 가족끼리는 말로만 정해도 묵시적 합의가 인정되나요?
A3. 묵시적 합의도 인정될 수 있지만, 법원은 구체적 사정을 따져 판단하며 합의를 쉽게 추정하지 않습니다. 정황 자료를 최대한 모아 두는 것이 좋습니다.

Q4. 명의신탁 자체에 문제는 없나요?
A4. 부동산실명법상 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이고, 종중·배우자 등 예외에 해당하지 않으면 과징금이나 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

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글을 마치며

명의신탁 분쟁은 시간이 흐르며 재개발·매도·상속 같은 사정이 겹치면 권리관계가 크게 달라집니다. 특히 재개발로 주택이 새로 바뀌는 경우에는 예전 약속만으로 권리를 주장하기 어려울 수 있어, 새 주택에 관한 합의 자료를 확인하는 것이 출발점입니다. 송파·잠실 일대에서 가족 명의 부동산 문제로 고민하고 계시다면 등기부와 분양 관련 서류를 준비해 상담을 받아 보시길 권합니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.