3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산에 제3자 명의의 근저당권을 설정해 주었다면, 명의수탁자는 명의신탁자에게 피담보채무액 상당을 부당이득으로 반환해야 합니다(대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결).
![[최신판례] 명의수탁자가 근저당권을 설정했다면, 명의신탁자는 부당이득을 청구할 수 있을까｜대법원 2018다284233](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-04T11%3A21%3A19.245Z-6ecc715d-a255-4f4a-83e3-a896eb9350ec&w=3840&q=75)
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가족이나 지인 이름으로 부동산 등기를 해 두는 명의신탁은 지금도 분쟁이 잦은 영역입니다. 특히 등기명의를 가진 사람이 몰래 부동산을 담보로 대출을 받으면, 실제로 돈을 낸 사람은 누구에게 어떤 청구를 할 수 있는지가 문제됩니다.
이번 글에서는 명의수탁자가 근저당권을 설정한 경우 명의신탁자가 부당이득반환을 청구할 수 있는지에 관한 대법원 전원합의체 판결을 정리합니다. 송파·잠실에서 명의신탁 부동산 문제로 고민하시는 분들께 참고가 되기를 바랍니다.
사건 개요
3자간 등기명의신탁은 실제 매수인(명의신탁자)이 매도인과 매매계약을 맺되, 등기는 매도인에게서 곧바로 제3자(명의수탁자) 앞으로 넘기는 형태입니다. 부동산실명법에 따라 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효이지만, 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 유효합니다.
이 사건에서 명의수탁자는 자기 명의로 된 부동산에 제3자 앞으로 근저당권을 설정해 주었습니다. 그러자 명의신탁자는 매도인을 대위해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하면서, 명의수탁자에게 피담보채무액 상당의 부당이득반환도 함께 청구했습니다.
당사자 | 역할 |
|---|---|
매도인 | 명의신탁자와 매매계약을 체결하고 매매대금을 받은 사람 |
명의신탁자 | 실제로 대금을 내고 부동산을 산 사람(원고) |
명의수탁자 | 등기명의만 넘겨받은 사람, 제3자에게 근저당권 설정(피고) |
제3자 | 명의수탁자로부터 근저당권을 설정받은 사람 |
쟁점
3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 처분하거나 근저당권을 설정한 경우, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 직접 부당이득반환청구를 할 수 있는지가 쟁점이었습니다.
원심 판단
원심은 명의신탁약정이 무효이므로 부동산의 소유자는 여전히 매도인이고, 손해를 입은 사람도 매도인이라고 보았습니다. 그래서 명의신탁자의 부당이득반환청구를 받아들이지 않았습니다.
대법원 판단
처분대금·보상금에 관한 기존 판례 유지
명의수탁자의 임의처분, 강제수용, 공공용지 협의취득 등으로 제3자 명의의 소유권이전등기가 마쳐지면 제3자는 특별한 사정이 없는 한 유효하게 소유권을 취득합니다(부동산실명법 제4조 제3항). 그 결과 매도인의 소유권이전등기의무는 이행불능이 되고, 명의수탁자는 처분대금이나 보상금을 얻게 됩니다.
대법원은 이 경우 명의수탁자가 그 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환해야 한다는 기존 판례(2009다49193, 49209, 2015다207235, 2019다203811, 203828 등)가 타당하므로 그대로 유지되어야 한다고 밝혔습니다.
근저당권을 설정한 경우도 마찬가지
명의수탁자가 근저당권을 설정해 준 경우에도 제3자는 유효하게 근저당권을 취득합니다. 이때 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 것은 아니어서, 명의신탁자는 매도인을 대위해 소유권을 되찾아 올 수 있습니다. 다만 그 소유권은 근저당권이 남아 있는 상태의 것입니다.
명의수탁자는 근저당권을 설정해 주면서 피담보채무액 상당의 이익을 얻었습니다.
명의신탁자는 그만큼 교환가치가 제한된 소유권만 취득하게 되는 손해를 입습니다.
매도인은 매매대금을 받아 계약 목적을 달성했고, 근저당권이 설정된 상태로 소유권을 넘기는 데 대해 손해배상책임도 지지 않으므로 실질적인 손실이 없습니다.
따라서 대법원은 명의수탁자가 명의신탁자에게 피담보채무액 상당을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보고, 이를 부정한 원심을 파기환송했습니다.
반대의견
이 판결에는 대법관 5인의 반대의견이 있었습니다. 명의신탁약정이 무효라면 명의신탁자와 명의수탁자 사이에는 아무런 실체적 권리관계가 없으므로 둘 사이에 부당이득반환관계를 인정할 수 없고, 명의신탁자는 매도인을 대위하는 방법 등으로 손해를 회복해야 한다는 취지입니다. 다수의견과 반대의견 각각에 대한 보충의견도 있었습니다.
실무상 의미
이 판결로 명의신탁자는 명의수탁자가 부동산을 담보로 제공한 경우에도 명의수탁자에게 직접 금전 반환을 청구할 수 있다는 점이 분명해졌습니다. 소유권 회복 청구와 부당이득반환 청구를 함께 검토하는 것이 일반적입니다.
명의신탁자가 확인할 것 | 이유 |
|---|---|
명의신탁의 유형 | 3자간 등기명의신탁인지, 계약명의신탁인지에 따라 청구 구조가 달라집니다. |
매매대금 지급 자료 | 실제 매수인이 누구인지 증명하는 핵심 자료입니다. |
등기부상 근저당권 내역 | 설정 시기와 채권최고액, 실제 피담보채무액을 파악해야 청구 범위를 정할 수 있습니다. |
부동산실명법상 제재 | 명의신탁은 과징금·형사처벌 대상이 될 수 있어 청구 전 위험을 함께 따져야 합니다. |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 명의신탁약정이 무효인데도 돈을 돌려받을 수 있나요?
A1. 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 처분하거나 근저당권을 설정해 이익을 얻었다면, 다수의견에 따라 명의신탁자는 명의수탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환하라고 청구할 수 있습니다.
Q2. 근저당권을 말소해 달라고 요구할 수는 없나요?
A2. 부동산실명법상 명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 근저당권자는 유효하게 권리를 취득합니다. 그래서 근저당권이 남은 상태로 소유권을 회복하고, 그 부담만큼을 명의수탁자에게 청구하는 구조가 됩니다.
Q3. 반환받을 금액은 채권최고액인가요?
A3. 판결은 근저당권의 피담보채무액 상당을 이익으로 보았습니다. 채권최고액이 아니라 실제 담보된 채무액을 기준으로 따지게 되므로 대출 내역 확인이 중요합니다.
Q4. 명의신탁 사실을 소송에서 드러내면 불이익은 없나요?
A4. 부동산실명법 위반에 따른 과징금이나 형사처벌 문제가 생길 수 있습니다. 소송을 시작하기 전에 청구로 얻을 이익과 제재 위험을 함께 검토하는 것이 좋습니다.
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글을 마치며
명의신탁 부동산은 등기명의자가 마음대로 처분하거나 담보로 제공해도 제3자의 권리가 보호되는 경우가 많습니다. 그만큼 실제 매수인은 소유권 회복과 금전 청구를 어떻게 조합할지 초기에 정해 두는 것이 중요합니다. 송파·잠실에서 명의신탁 부동산 분쟁으로 고민하고 계시다면 등기부와 대금 지급 자료를 준비해 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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