[최신판례] 분양권을 팔고 아파트를 담보로 제공했다면 배임죄일까｜대법원 2014도12104

분양권을 팔아 놓고 그 아파트를 다른 곳에 담보로 잡히는 일이 생기면, 매수인은 형사고소를 먼저 떠올리게 됩니다. 그러나 모든 계약 위반이 범죄가 되는 것은 아닙니다.

이번 판결은 수분양권 매매에서 매도인의 의무가 배임죄의 '타인의 사무'에 해당하는지를 정면으로 다뤘습니다. 송파·잠실 일대에서 분양권 거래 분쟁을 겪는 분들께 민사와 형사의 경계를 가늠하는 기준이 됩니다.

사건 개요

피고인들은 대리인을 통해 피해자에게 아파트 수분양권을 매도하는 계약을 체결했습니다. 그런데 이후 농협에서 대출을 받으면서, 그 수분양권에 근거해 취득하게 될 아파트를 담보로 제공하는 후취담보약정을 맺었습니다.

검찰은 이 행위를 배임미수죄로 기소했고, 원심은 유죄로 판단했습니다.

쟁점

• 아파트 수분양권 매도인이 매수인과의 관계에서 배임죄의 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당하는지

• 매도인이 수분양권 또는 장차 취득할 아파트를 제3자에게 미리 처분한 경우 배임죄가 성립하는지

원심 판단

원심은 피고인들이 수분양권 매수인에 대한 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자에 해당한다고 보고, 후취담보약정 체결 행위에 대해 배임미수죄 유죄를 인정했습니다.

대법원 판단

① 매매계약상 채무는 원칙적으로 자기의 사무

매매처럼 일방이 재산권 이전을, 상대방이 대금 지급을 약정하는 계약(민법 제563조)에서 쌍방이 계약 내용에 따라 이행해야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 '자기의 사무'에 해당하는 것이 원칙입니다.

② 수분양권 매도인의 의무 범위

수분양권 매도인은 원칙적으로 분양자 측의 동의 또는 승낙을 얻어 수분양자 명의변경절차를 이행하면 계약상 의무를 다한 것이 되고, 아파트 소유권을 취득해 매수인 앞으로 이전등기까지 해 줄 의무는 없습니다(대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결 등 참조).

명의변경이 이루어지지 못한 채 매도인 명의로 수분양권이 행사된 경우에는 이전등기 의무가 인정되기도 합니다. 하지만 이는 계약 목적을 달성하기 위해 인정되는 의무일 뿐, 이 사정만으로 당사자 관계의 본질이 신임관계에 기초해 매수인의 재산을 보호·관리하는 것으로 바뀌지는 않는다고 보았습니다.

③ 결론: 배임죄 불성립

계약의 내용과 이행 정도, 구속력, 거래 관행, 신임관계의 유형과 신뢰위반의 정도를 종합하면, 수분양권 매매의 본질은 통상의 이익대립관계를 넘어선 신임관계에 있다고 할 수 없습니다. 따라서 매도인이 수분양권이나 장차 취득할 아파트를 제3자에게 미리 처분해도 형법상 배임죄가 성립하지 않는다고 판단해, 유죄로 본 원심을 파기했습니다.

실무상 의미

• 매수인 입장: 분양권 이중 처분이나 담보 제공은 형사보다 민사로 대응해야 하는 경우가 많습니다. 처분금지가처분, 손해배상, 계약 해제 등을 신속히 검토해야 합니다.

• 매도인(피고소인) 입장: 계약상 채무 불이행만으로 배임죄가 되지 않는다는 판례 법리를 근거로 방어할 수 있습니다. 다만 기망이 있었다면 사기죄 등 다른 범죄가 문제될 수 있습니다.

• 판례 흐름: 대법원은 매매·담보 등 통상의 계약에서 배임죄 성립 범위를 좁히는 방향을 유지하고 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 분양권을 산 뒤 매도인이 다른 사람에게 또 팔았다면 형사고소가 가능한가요?
A1. 이 판결에 따르면 수분양권 매도인은 타인의 사무를 처리하는 자가 아니므로 배임죄로 처벌하기 어렵습니다. 처음부터 속일 의도였다면 사기죄 여부를 따져볼 수 있습니다.

Q2. 그렇다면 매수인은 어떻게 권리를 지켜야 하나요?
A2. 명의변경 절차를 빨리 마치고, 위험이 보이면 처분금지가처분 등 보전처분을 신청하는 것이 좋습니다. 손해가 생겼다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q3. 매도인은 아파트 소유권까지 넘겨줄 의무가 있나요?
A3. 원칙적으로 수분양자 명의변경을 해 주면 의무를 다한 것입니다. 명의변경 없이 매도인 명의로 분양이 진행된 경우에는 이전등기 의무가 인정될 수 있습니다.

Q4. 배임죄가 성립하는 '타인의 사무'는 어떤 경우인가요?
A4. 당사자 관계의 본질이 신임관계에 기초해 타인의 재산을 보호·관리하는 데 있는 경우입니다. 단순히 계약상 의무를 지는 것만으로는 부족합니다.

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글을 마치며

배임죄는 '계약을 어겼다'는 것만으로 성립하지 않습니다. 당사자 관계가 신임관계에 기초해 상대방의 재산을 지켜야 하는 관계인지가 핵심이고, 그렇지 않다면 민사 절차로 권리를 지키는 것이 현실적인 방법입니다. 송파·잠실에서 분양권 거래로 고소를 준비하거나 고소를 당한 상황이라면, 계약서와 명의변경 진행 상황을 정리해 형사·민사 대응 방향을 함께 검토해 보시길 권합니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.