환매권 발생요건인 '당해 사업'은 사업인정이 있었던 경우로만 한정되지 않습니다. 사업인정 없이 협의취득했더라도 협의취득 당시 사정으로 목적 공익사업이 구체적으로 특정되었다면 '당해 사업'에 해당한다는 것이 대법원 판단입니다(대법원 2018다282183, 파기환송).
![[최신판례] 사업인정 없이 협의취득한 토지, 환매권 상실 손해배상을 받을 수 있을까｜대법원 2018다282183](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-03T19%3A25%3A46.926Z-272939e4-d3bf-42db-9910-4b795eefee1c&w=3840&q=75)
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공익사업을 위해 토지를 넘겼는데, 그 토지가 원래 목적과 다른 사업에 쓰이는 경우가 있습니다. 이때 원소유자에게는 토지를 되살 수 있는 환매권이 생길 수 있고, 사업시행자가 이를 알리지 않아 기회를 잃었다면 손해배상을 다툴 여지가 있습니다.
이번 글에서는 사업인정 없이 협의취득된 토지에서 '당해 사업'을 어떻게 특정하는지 판단한 대법원 판결을 정리합니다. 송파·문정 일대에서도 개발사업과 관련한 토지 문의가 꾸준히 이어지는 주제입니다.
사건 개요
구분 | 내용 |
|---|---|
취득 목적 | 피고가 학교시설사업을 위해 원고들 소유 토지를 협의취득 |
실제 사용 | 학교시설사업이 아닌 택지개발사업에 사용 |
통지 여부 | 피고가 구 토지보상법 제92조 제1항에 따른 환매권 발생 통지 또는 공고를 하지 않음 |
결과 | 환매권 행사기간이 지나자 원고들이 환매권 상실로 인한 손해배상 청구 |
쟁점
구 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것, 이하 '토지보상법') 제91조 제1항의 환매권 발생요건 중 '당해 사업'이 토지보상법 제20조 제1항에 의한 사업인정이 있었던 경우로만 한정되는지가 쟁점이었습니다. 대법원은 이를 소극, 즉 한정되지 않는다고 보았습니다.
원심 판단
원심은 '당해 사업'이란 토지보상법 제20조 제1항에 의한 사업인정을 받을 때 구체적으로 특정된 공익사업을 의미한다고 보았습니다. 학교시설사업은 사업인정을 받지 않았으므로 환매권이 발생하지 않았다고 판단했습니다.
대법원 판단
사업인정이 있었던 경우
토지보상법상 사업인정이나, 구 토지수용법·토지보상법상 사업인정으로 의제되는 도시계획시설사업 실시계획인가가 있었다면 그 내용에 따라 '당해 사업'을 특정할 수 있습니다[대법원 1994. 1. 25. 선고 93다11760, 93다11777(병합), 93다11784(병합) 판결, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다30782 판결 등 참조].
사업인정 없이 협의취득한 경우
사업인정을 전제하지 않는 구 「공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법」에 따라 협의취득하거나, 토지보상법 제14조에 따라 사업인정 전에 협의취득한 경우에는 사업인정의 내용으로 당해 사업을 특정할 수 없습니다. 이때는 협의취득 당시의 제반 사정을 고려하여 협의취득의 목적이 된 공익사업이 구체적으로 특정되었는지 살펴보아야 합니다.
대법원은 이 법리에 따라, 협의취득 당시 사정으로 목적 공익사업이 구체적으로 특정되었다면 '당해 사업'에 해당한다고 보고 원심판결을 파기환송했습니다.
실무상 의미
사업인정 절차 없이 협의로 토지를 넘긴 경우에도 환매권이 문제될 수 있습니다.
협의취득 당시의 계약서, 사업 안내문, 공문 등은 '당해 사업'을 특정하는 핵심 자료가 됩니다.
사업시행자가 환매권 발생 통지·공고를 하지 않아 행사기간이 지났다면 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.
환매권 행사기간 등 관련 조문은 개정된 바 있으므로, 취득 시점과 현행 규정을 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 환매권이란 무엇인가요?
A1. 공익사업을 위해 취득된 토지가 그 사업에 필요 없게 되거나 이용되지 않는 경우, 원소유자 등이 일정한 요건 아래 그 토지를 다시 사들일 수 있는 권리입니다.
Q2. 사업인정 없이 협의로 판 토지도 환매권이 생기나요?
A2. 이 판결에 따르면 협의취득 당시 사정으로 목적 공익사업이 구체적으로 특정되었다면 '당해 사업'에 해당할 수 있습니다. 개별 사안에서 어떤 자료로 사업이 특정되는지가 중요합니다.
Q3. 통지를 받지 못해 환매 기간을 놓쳤다면 어떻게 하나요?
A3. 사업시행자에게는 환매권 발생 사실을 통지하거나 공고할 의무가 있습니다. 이를 하지 않아 환매권을 행사하지 못하게 되었다면 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.
Q4. 어떤 자료를 준비해야 하나요?
A4. 협의취득 계약서, 보상 관련 공문, 당시 사업 안내 자료, 토지 등기부와 이후 실제 사용 현황을 보여주는 자료를 모아 두시면 검토가 수월합니다.
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글을 마치며
공익사업으로 넘긴 토지가 다른 용도로 쓰이고 있다면, 환매권이 생겼는지와 그 통지가 있었는지를 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 오래된 일이라도 당시 자료를 바탕으로 다툴 수 있는 부분이 남아 있을 수 있습니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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