[최신판례] 담보 목적을 알았던 전세권근저당권자, 연체차임 공제 후 남은 보증금 범위에서 보호된다 — 대법원 2018다268538

안녕하세요, 송파 문정 법률사무소 제이 박경미 변호사입니다. 상가 임차인이 보증금 담보로 설정받은 전세권을 다시 담보로 제공해 대출을 받는 경우가 있습니다. 이때 임대인과 전세권근저당권자 사이에서 "누가 얼마만큼 보호받는가"가 문제 됩니다.

같은 날 선고된 대법원 2020다257999 판결이 근저당권자가 담보 목적을 몰랐던 경우를 다뤘다면, 이 판결은 근저당권자가 그 사정을 알고 있었던 경우를 다룹니다.

사건 개요

임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 설정된 이 사건 전세권에 근저당권이 설정되었습니다. 전세권설정자인 원고(임대인)는 전세권근저당권자인 피고를 상대로 전세권설정등기 말소에 대한 승낙의 의사표시를 구했습니다.

쟁점

1. 임대차보증금반환채권 담보 목적의 전세권이 무효인지 여부

2. 그 전세권에 근저당권이 설정된 경우, 전세권설정자와 전세권근저당권자 사이의 법률관계

원심 판단

원심은 이 사건 전세권설정계약이 통정허위표시로서 무효이고, 피고가 근저당권 설정 당시 그 사실을 알았으므로 피고는 전세권설정등기 말소에 승낙할 의무가 있다고 보아 원고의 청구를 인용했습니다.

대법원 판단

1. 담보 목적 전세권설정등기는 유효

전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 모두 갖추고 있고 목적물의 인도는 성립요건이 아니므로, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하지 않는다면 담보 목적이라는 이유만으로 효력을 부인할 수 없습니다. 전세금 지급은 기존 채권으로 대신할 수 있습니다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 등 참조). 따라서 임대인과 임차인의 합의로 보증금반환채권을 담보하기 위해 임차인 명의로 마친 전세권설정등기는 유효합니다.

2. 전세권설정계약은 임대차와 양립할 수 없는 범위에서 무효

보증금에서 연체차임 등을 공제한 나머지를 전세금으로 하는 것이 당사자의 진의인데, 전세권설정계약에는 차임 약정이 없어 연체차임이 공제되지 않는 외관이 생깁니다. 그래서 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로 무효이고, 이 무효는 사정을 알았던 제3자에게만 주장할 수 있습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결, 대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결 등 참조).

3. 전세권저당권자와의 관계

• 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권 자체에 저당권을 실행할 수 없고, 저당권자는 전세금반환채권에 대해 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나 배당요구를 하는 등 물상대위권을 행사해야 합니다(대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결 참조).

• 이때 제3채무자인 전세권설정자는 압류 등 명령이 송달된 때를 기준으로 그 이전에 채무자와 사이에 생긴 모든 항변사유로 대항할 수 있습니다(대법원 2004. 6. 25. 선고 2003다46260, 53879 판결 참조).

• 특히 전세권저당권자가 저당권 설정 당시 담보 목적임을 알고 있었다면, 전세권설정자는 연체차임 등의 공제 주장으로 대항할 수 있습니다.

4. 이 사건의 결론

대법원은 피고가 담보 목적을 알고 있었으므로 원고는 연체차임 등의 공제 주장으로 대항할 수 있을 뿐이고, 전세권설정등기는 임대차보증금 중 연체차임 등을 공제한 나머지를 담보하는 범위에서 여전히 유효하다고 보았습니다. 따라서 피고는 원고로부터 그 나머지 보증금 상당액을 받을 때까지 전세권설정등기의 말소를 저지할 이익이 있다며 원심을 파기했습니다.

실무상 의미

같은 날 선고된 두 판결을 함께 보면, 담보 목적 전세권에서 제3자의 선의·악의에 따라 임대인의 지위가 어떻게 달라지는지 정리할 수 있습니다.

임대인이 전세권설정등기를 정리하려면, 연체차임 등을 정산한 뒤 남은 보증금을 지급하거나 공탁하는 절차를 함께 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 근저당권자가 담보 목적을 알았다면 등기를 바로 말소할 수 있나요?
A1. 아닙니다. 연체차임 등을 공제할 수 있을 뿐, 남은 보증금을 담보하는 범위에서는 등기가 유효합니다. 그 금액을 지급받을 때까지 근저당권자는 말소를 막을 수 있습니다.

Q2. 공제할 수 있는 연체차임 등에는 무엇이 포함되나요?
A2. 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물 인도 시까지 발생한 차임과 그 밖의 임차인 채무를 담보합니다. 연체차임, 차임 상당 부당이득, 원상회복 비용 등이 문제 될 수 있으며 구체적 범위는 사안마다 다릅니다.

Q3. 근저당권자는 어떻게 돈을 회수하나요?
A3. 전세권 존속기간이 끝나면 전세금반환채권에 대해 압류·추심명령이나 전부명령을 받거나 배당요구를 하는 방식으로 물상대위권을 행사합니다.

Q4. 근저당권자가 알았는지 여부는 어떻게 판단하나요?
A4. 대출 심사 서류, 임대차계약서 제출 여부, 거래 경위 등을 종합해 판단합니다. 공제를 주장하는 임대인이 이를 증명해야 하므로 관련 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.

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글을 마치며

담보 목적 전세권에 근저당권이 얽힌 사건은 제3자가 무엇을 알고 있었는지, 연체차임이 얼마인지에 따라 결론이 크게 달라집니다. 등기 말소를 구하거나 막으려 한다면 정산 금액부터 정확히 계산해 두는 것이 출발점입니다. 송파·잠실 인근에서 상가 보증금이나 전세권 정리 문제로 고민 중이시라면 계약서와 등기부를 가지고 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.