[최신판례] 불법 전용된 땅도 '농지'일까｜경매 낙찰 후 농지취득자격증명 반려 사건 대법원 2020두30665

경매로 나온 토지의 지목이 '전'이나 '답'인데 실제로는 오래전부터 집터나 길로 쓰이고 있는 경우가 적지 않습니다. 이런 땅을 낙찰받은 사람은 농지취득자격증명이 필요한지, 행정청이 발급을 거부하면 어떻게 다툴 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

이번 글에서는 부동산강제경매에서 최고가매수신고인이 된 원고가 농지취득자격증명 발급을 신청했다가 반려된 사건을 정리합니다. 송파·문정 일대에서 경매 토지 관련 문의를 받을 때 자주 설명드리는 쟁점이기도 합니다.

사건 개요

원고는 부동산강제경매 절차에서 이 사건 토지의 최고가매수신고인이 되었습니다. 토지의 공부상 지목은 '전'이었지만, 현재는 대지와 도로로 이용되고 있었습니다.

원고는 소유권을 취득하기 위해 농지취득자격증명 발급을 신청했으나, 피고 행정청은 농지취득자격증명발급심사요령 제9조 제3항 제4호를 근거로 발급을 거부(반려)했습니다. 원고는 이 반려처분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

쟁점

핵심은 이 토지가 구 농지법(2018. 12. 24. 법률 제16073호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호에서 말하는 '농지'에 해당하는지였습니다.

• 농지 여부는 공부상 지목이 아니라 실제 현상으로 판단하는데, 이미 다른 용도로 바뀐 땅은 농지에서 빠지는가

• 불법 전용된 땅이라면 어떻게 보아야 하는가

• '불법 전용'이라고 하려면 무엇이 확인되어야 하는가

원심 판단

원심은 이 사건 토지에 농지전용허가 등이 있었는지와 관계없이, 토지가 이미 농지로서의 현상을 잃었고 그 상태가 일시적이라고 보기 어렵다는 이유로 농지법상 농지에 해당하지 않는다고 보았습니다.

대법원 판단

1. 불법 전용된 땅은 여전히 '농지'

구 농지법 제2조 제1호 가목 전단은 "전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지"를 농지로 정의합니다. 대법원은 이렇게 실제 현상을 기준으로 삼은 취지가 농지를 보전하고 이용을 증진하려는 데 있을 뿐, 불법 전용되어 다른 용도로 쓰인다고 곧바로 농지에서 제외하려는 것은 아니라고 보았습니다.

따라서 농지였던 토지가 현실적으로 다른 용도로 쓰이고 있더라도 농지전용허가 등의 절차 없이 불법 전용된 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 원상회복되어야 하므로 그 변경 상태는 일시적인 것에 불과하고 여전히 농지에 해당한다고 판단했습니다(대법원 2018. 10. 25. 선고 2018두43095 판결 등 참조).

2. 불법 전용인지는 '전용 당시 법령'으로 판단

대법원은 농지전용에 허가 등이 필요한지는 전용 당시 관계 법령에 따라 달라진다고 정리했습니다.

그러므로 단순히 농지였던 땅이 지금 다른 용도로 쓰인다는 사실만으로는 부족하고, 전용 당시 법령상 허가 등 의무가 있었는데도 이를 받지 않고 전용했다는 점이 인정되어야 불법 전용이라고 할 수 있습니다.

3. 결론

원심은 토지가 당초 농지였는지, 다른 용도로 쓰이게 된 경위와 시기, 구체적 이용 방법을 심리해 적법 전용인지 불법 전용인지를 판단했어야 했습니다. 그런데도 전용허가 여부와 관계없이 농지가 아니라고 단정했으므로 위법하다고 보아, 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다.

실무상 의미

이 판결은 경매로 농지를 취득하려는 분, 그리고 농지취득자격증명 반려처분을 다투려는 분 모두에게 기준이 됩니다. 현황이 대지나 도로라는 이유만으로 '농지가 아니니 증명이 필요 없다'고 단정하기 어렵고, 반대로 행정청도 현황만 보고 불법 전용으로 단정할 수 없습니다.

• 입찰 전 확인: 지목과 실제 현황이 다르면 건축물대장, 과거 항공사진, 전용허가 기록 등으로 언제 어떻게 용도가 바뀌었는지 확인해 두는 것이 좋습니다.

• 매각 일정 관리: 경매 법원이 정한 기한 안에 농지취득자격증명을 내지 못하면 매각이 불허될 수 있고, 매각조건에 따라 매수보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

• 반려처분 대응: 반려처분은 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 행정소송은 원칙적으로 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기해야 합니다.

• 입증 포인트: 다투는 쪽은 전용 당시 법령상 허가 의무가 없었다는 점(예: 1973년 이전 전용, 요건을 갖춘 농가주택 부지 등)을 자료로 뒷받침해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 지목이 '전'이지만 실제로는 집이 지어진 땅도 농지취득자격증명이 필요한가요?
A1. 경우에 따라 다릅니다. 적법하게 전용된 땅이라면 농지가 아닐 수 있지만, 허가 없이 불법 전용된 땅이라면 여전히 농지로 볼 수 있습니다. 전용 시기와 당시 법령을 함께 확인해야 합니다.

Q2. 행정청이 '불법 전용 농지'라며 증명 발급을 반려하면 어떻게 하나요?
A2. 반려처분에 대해 행정심판이나 취소소송을 제기할 수 있습니다. 이 판결에 따르면 행정청이 불법 전용이라고 하려면 전용 당시 허가 의무가 있었다는 점까지 인정되어야 하므로, 이 부분을 중심으로 다투게 됩니다.

Q3. 경매 중에 소송을 하면 매각 절차는 어떻게 되나요?
A3. 소송을 제기했다고 매각 절차가 자동으로 멈추지는 않습니다. 매각결정기일까지 증명을 내지 못하면 불이익이 생길 수 있으므로, 경매 법원의 절차와 행정소송을 함께 고려해 일정을 잡아야 합니다.

Q4. 1973년 이전에 용도가 바뀐 땅이라는 것은 어떻게 증명하나요?
A4. 과거 항공사진, 건축물대장과 등기 기록, 재산세 과세 자료, 인근 주민 진술 등을 종합해 증명하는 경우가 많습니다. 어떤 자료가 남아 있는지 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.

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글을 마치며

농지 여부는 지목이나 현재 모습만으로 결론이 나지 않습니다. 언제, 어떤 법령 아래에서 용도가 바뀌었는지가 판단을 가르므로, 경매 입찰 전이나 반려처분을 받은 직후에 자료를 정리해 두는 것이 중요합니다. 송파·문정에서 경매 토지나 농지 관련 행정처분 문제로 고민 중이시라면 관련 서류를 갖고 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.