개발행위허가를 받은 토지가 개발 도중 분할되어 팔렸고, 양수인이 변경허가를 받아 개발을 마쳤다면 양수인이 개발부담금을 내야 합니다. 대법원은 이때 양수인이 사업시행자 지위를 승계한 것으로 보고, 승계 전에 생긴 개발이익까지 포함해 부담금을 산정할 수 있다고 판단했습니다.
![[최신판례] 개발 도중 분할 양수한 토지, 개발부담금은 양수인이 부담한다](https://image.inblog.dev?url=https%3A%2F%2Fsource.inblog.dev%2Ffeatured_image%2F2026-10-02T21%3A57%3A56.527Z-33453393-f2b1-4c4c-9e1c-34d79bc19c57&w=3840&q=75)
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개발 중인 토지를 일부만 사들여 건물을 짓는 경우가 적지 않습니다. 이때 매수인은 "허가를 받은 사람은 원래 소유자이니 부담금도 그쪽 몫"이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 개발사업이 끝나기 전에 사업시행자의 지위를 넘겨받았다면 사정이 달라집니다. 대법원 2021두45534 판결을 중심으로 개발부담금 납부의무자가 누구인지 정리했습니다.
사건의 개요
최초 개발행위허가를 받은 토지가 개발사업이 완료되기 전에 여러 필지로 분할되었고, 각 필지가 원고들을 포함한 양수인들에게 양도되었습니다. 이후 원고들 명의로 개발행위변경허가가 이루어졌고 개발행위가 완료되었습니다.
행정청이 원고들에게 개발부담금을 부과하자, 원고들은 당초 허가 면적 중 일부만 취득했고 건축물의 용도도 제1종 근린생활시설에서 단독주택으로 바뀌었으니 부과가 위법하다며 취소를 구했습니다.
쟁점이 된 법 조항
개발이익 환수에 관한 법률(개발이익환수법) 제6조 제1항 제3호는 개발사업 완료 전에 사업시행자의 지위가 승계된 경우, 그 지위를 승계한 사람이 개발부담금을 납부할 의무가 있다고 정하고 있습니다.
대법원은 이 조항의 취지를 승계 시점 전후로 발생한 개발이익을 나누기 어렵다는 데서 찾았습니다. 그래서 당사자들 사이에 개발이익과 부담금 승계에 관한 약정이 불가능했다는 등의 특별한 사정이 없다면, 지위를 승계한 사람이 부담금을 내도록 한 것이라고 보았습니다(대법원 2008두19321 판결 등 참조).
대법원의 판단
대법원은 원고들이 최초 개발행위허가를 받은 사업시행자의 지위를 승계했다고 보고, 개발부담금 부과처분이 적법하다며 상고를 기각했습니다.
원고 주장 | 대법원 판단 |
|---|---|
허가받은 사람은 최초 사업자다 | 분할 양수 후 변경허가를 받아 개발을 완료했다면 사업시행자 지위를 승계한 것 |
승계 전 개발이익은 내 몫이 아니다 | 승계 시까지 발생한 개발이익을 포함해 산정한 부담금을 납부할 의무가 있음 |
면적 일부만 취득했다 | 일부만 취득해 사업을 수행했다는 사정만으로 개발사업이 달라지지 않음 |
건축물 용도가 바뀌었다 | 근린생활시설에서 단독주택으로 바뀐 것만으로 부과대상 개발사업이 달라진다고 볼 수 없음 |
개발 중인 토지를 살 때 확인할 것
이 판결은 개발 중인 토지를 분할 매수하려는 분들에게 실무적으로 중요한 의미가 있습니다. 매도인이 쌓아 둔 개발이익에 대한 부담금까지 매수인이 떠안을 수 있기 때문입니다.
개발행위허가 현황: 최초 허가 내용과 사업 진행 단계, 변경허가 필요 여부를 확인합니다.
부담금 예상액: 개시시점 지가와 예상 종료시점 지가를 바탕으로 부담금 규모를 미리 가늠해 봅니다.
매매계약 특약: 개발부담금을 누가 얼마나 부담할지, 매매대금에 반영했는지 계약서에 명확히 정해 둡니다.
부과 후 대응 기한: 부과처분에 불복하려면 행정심판이나 취소소송의 제기 기간을 놓치지 않아야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 매도인과 부담금을 나누기로 약정했다면요?
A1. 당사자 사이의 약정은 내부적으로 정산하는 근거가 될 수 있습니다. 다만 행정청에 대한 납부의무자는 법률에 따라 정해지므로, 약정이 있어도 부과처분 자체를 다투기는 어려울 수 있습니다.
Q2. 면적이 줄었는데 부담금 산정도 그대로인가요?
A2. 이 판결은 일부만 취득했다는 사정만으로 부과대상 개발사업이 달라지지 않는다고 보았습니다. 구체적인 산정 방식과 금액이 적정한지는 별도로 검토할 수 있습니다.
Q3. 개발이 끝난 뒤에 토지를 샀다면요?
A3. 이 조항은 개발사업 완료 전에 지위가 승계된 경우에 관한 것입니다. 완료 후 매수한 경우에는 사정이 달라질 수 있으므로 매수 시점과 사업 완료 시점을 함께 확인해야 합니다.
Q4. 부과처분이 부당하다고 생각되면 어떻게 하나요?
A4. 행정심판이나 취소소송으로 다툴 수 있습니다. 제기 기간이 정해져 있으므로 처분서를 받은 날짜를 확인하고 서둘러 검토를 받는 것이 좋습니다.
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글을 마치며
개발 중인 토지를 분할 매수하면 매도인이 시작한 사업의 부담까지 함께 넘겨받을 수 있습니다. 계약 단계에서 부담금 규모와 부담 주체를 정리해 두면 뒤늦은 분쟁을 줄일 수 있습니다. 송파·잠실에서 개발부담금 부과나 토지 매수를 앞두고 계시다면 관련 서류를 함께 검토해 보시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
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