성수·옥수 재개발·재건축 입주권과 분양권도 이혼 재산분할 대상일까?

"남편 이름으로 된 성수동 빌라가 재개발 구역에 들어가 조합원 입주권이 나왔어요. 아직 아파트는 다 짓지도 않았는데, 이혼하면 이것도 나누나요?" "옥수동 재건축 아파트에 추가분담금을 내야 하는데, 그 돈은 누가 부담한 것으로 보나요?"

성동구 성수·옥수·금호 일대에서는 정비사업이 진행 중인 부동산을 가진 부부의 이혼 상담이 적지 않습니다. 완공된 아파트와 달리 입주권·분양권은 아직 "집"이 아니라 장래에 집을 받을 "권리"여서, 대상 여부·평가 방법·명의 이전 문제가 한꺼번에 얽힙니다.

이 글은 입주권과 분양권이 재산분할에서 어떻게 다뤄지는지, 법원이 무엇을 보고 가액을 정하는지, 상담 전에 어떤 서류를 챙기면 좋은지를 차례로 정리합니다.

입주권·분양권도 재산분할 대상이 되는가

민법 제839조의2는 이혼한 부부 일방이 상대방에게 재산분할을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 분할 대상은 명의와 관계없이 혼인 중 부부가 협력하여 형성·유지한 재산이며, 부동산 그 자체뿐 아니라 장래 부동산을 취득할 수 있는 권리도 경제적 가치가 있다면 포함될 수 있습니다.

입주권과 분양권의 차이

혼인 전부터 보유하던 주택이 재개발 구역에 포함돼 입주권으로 바뀐 경우에는 원칙적으로 특유재산 문제가 됩니다. 다만 혼인 중 추가분담금이나 대출 상환을 부부 자금으로 했다면 그 범위에서 기여가 인정될 수 있습니다. 이 부분은 옥수·금호동 부모님 지원 자금 글에서 다룬 특유재산 법리와 연결됩니다.

법원이 가액을 정할 때 보는 요소

기준 시점: 사실심 변론종결일

재판상 이혼에 따른 재산분할에서 분할 대상 재산과 그 액수는 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 정하는 것이 원칙입니다(대법원 2000. 9. 22. 선고 99므906 판결). 정비사업은 사업 단계에 따라 시세가 크게 움직일 수 있으므로, 소송이 길어지면 가액도 달라질 수 있습니다. 조정 성립 후 재산분할을 따로 다툰 사안의 기준 시점은 2025년 대법원 결정 정리 글을 참고하시기 바랍니다.

평가 방법: 납입금 기준과 시가 기준

실무에서는 크게 두 갈래의 평가 방식이 거론됩니다. 하나는 이미 납입한 금액(기납부 분양대금 또는 종전 자산의 권리가액)을 기준으로 보는 방식이고, 다른 하나는 프리미엄을 포함한 시가에서 아직 내지 않은 잔금·추가분담금을 빼는 방식입니다. 아파트 취득이 사실상 확실하고 시세를 객관적으로 확인할 수 있다면 후자가 쓰이는 경우가 많고, 사업 초기여서 불확실성이 크면 전자에 가까워집니다.

기여도: 누가 어떤 돈으로 냈는가

같은 입주권이라도 종전 주택을 누가 언제 취득했는지, 이주비 대출과 중도금을 누구 소득으로 갚았는지, 육아·가사로 맞벌이를 가능하게 했는지에 따라 분할 비율이 달라질 수 있습니다. 법원은 혼인 기간, 소득, 재산 형성 경위, 양육 상황 등을 함께 고려합니다.

명의와 조합원 지위는 어떻게 정리하나

입주권을 한 사람에게 귀속시키고 다른 사람에게 정산금을 지급하는 방식이 일반적이지만, 정비사업에서는 조합원 지위 이전 절차를 별도로 확인해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 건축물·토지를 양수한 사람이 조합원이 될 수 없도록 제한하면서, 상속·이혼으로 인한 양도 등을 예외로 두고 있습니다.

• 투기과열지구 지정 여부와 예외 요건은 시점마다 달라질 수 있어, 판결·조정 문구를 정하기 전에 조합과 현행 규정을 확인해야 합니다.

• 조정·판결 문구에 "조합원 지위 및 그에 따른 권리·의무 일체의 이전"과 "추가분담금·이주비 대출 승계"를 함께 적어 두면 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

• 세금(취득세·양도세)은 이전 방식에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가 검토를 병행하는 것이 안전합니다.

증거·자료 확보와 절차

입주권·분양권 사건은 서류 대부분이 조합이나 분양회사에 있어, 상대방이 협조하지 않으면 법원을 통해 받아야 합니다. 서울에 주소가 있는 부부의 이혼·재산분할 사건은 서울가정법원이 담당하며, 소송 중 재산명시(가사소송법 제48조의2)와 재산조회(같은 법 제48조의3), 사실조회를 활용해 자료를 확보할 수 있습니다.

처분 우려가 있다면 소송 전후로 가압류·가처분 같은 보전처분을 검토해야 합니다. 입주권은 거래가 가능한 권리이므로, 소송 중 상대방이 매도하면 회수가 어려워질 수 있습니다.

성동구 분들이 상담 전에 준비할 것

• 종전 부동산(빌라·단독주택·구 아파트) 등기부와 취득 당시 매매계약서

• 조합에서 받은 관리처분계획 통지, 권리가액·분담금 안내문

• 이주비·중도금 대출 약정서와 상환 계좌 내역

• 분양권이라면 청약 당첨 내역, 분양계약서, 계약금·중도금 이체 내역

• 혼인 전 자금과 혼인 후 자금이 섞였다면 자금 흐름을 날짜순으로 적은 메모

성동구에서 오시는 경우 2호선 성수역에서 같은 노선인 잠실역으로 오시면 잠실 예약상담 공간(잠실역 4번 출구)을 이용하실 수 있습니다. 문정 법률사무소는 8호선 문정역 3번 출구에 있으며, 잠실역에서 8호선으로 갈아타 오실 수 있습니다. 평일 16시 이후와 주말·공휴일 상담은 잠실 예약상담에서 가능합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 아직 관리처분인가도 안 난 재개발 구역 주택이면 어떻게 평가하나요?
A1. 이 경우에는 아직 입주권이 확정되지 않았으므로 보통 종전 부동산 자체를 시가로 평가합니다. 사업 진행 정도가 시세에 반영돼 있는지, 감정평가에서 어떻게 볼지가 다툼이 됩니다.

Q2. 추가분담금을 앞으로 낼 예정이면 그 부담은 어떻게 반영하나요?
A2. 입주권을 가져가는 사람이 장래 분담금과 관련 대출을 함께 떠안는 구조로 정리하는 경우가 많습니다. 시가에서 미납 분담금을 빼고 평가할지, 별도 채무로 볼지를 일관되게 정해야 이중 계산을 피할 수 있습니다.

Q3. 혼인 전에 산 빌라가 입주권으로 바뀌었는데 상대방이 나누자고 합니다.
A3. 혼인 전 취득 재산은 원칙적으로 특유재산입니다. 다만 상대방이 혼인 중 분담금 납입, 대출 상환, 가사·양육 등으로 유지·증가에 기여했다면 그 범위에서 분할 대상이 될 수 있어 자금 흐름 정리가 중요합니다.

Q4. 입주권을 제가 갖고 정산금을 주기로 하면 조합에서 명의를 바로 바꿔 주나요?
A4. 조합 정관과 도시정비법상 양도 제한·예외 요건을 확인해야 합니다. 판결이나 조정조서 문구가 불명확하면 조합이 명의변경을 거절할 수 있으므로, 문구를 정하기 전에 조합 절차를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

함께 읽으면 좋은 글

• 성수동 사업자·자영업자 이혼, 사업체와 영업재산 평가

• 옥수·금호동 부부, 부모님이 보태준 집 구입자금은 누구 재산일까

• 성동구 상간소송, 상대가 "기혼인 줄 몰랐다"고 주장한다면

• 법률사무소 제이 오시는 길

• 박경미 변호사 소개

다른 지역 상담 안내: 강동구 공동명의 아파트, 이혼 후 한 사람이 집을 가지려면?

글을 마치며

성동구의 입주권·분양권은 시세 변동이 크고 서류가 조합·분양회사에 흩어져 있어, 무엇을 언제 기준으로 평가할지부터 전략이 필요합니다. 집을 지키고 싶은지, 정산금을 받고 정리하고 싶은지에 따라 준비할 자료와 신청할 절차가 달라집니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.