[최신판례] 밀린 월세를 보증금에서 공제할 때, 변제충당은 누가 증명해야 할까｜대법원 2021다247937

상가나 주택 임대차가 끝날 무렵, 임대인은 밀린 차임과 연체료를 보증금에서 빼고 남는 금액만 돌려주겠다고 하고, 임차인은 감액 합의나 이미 낸 돈을 근거로 보증금이 남아 있다고 맞서는 경우가 많습니다.

이때 결론을 좌우하는 것이 '그동안 낸 차임을 어느 달 채무에 충당했는가'라는 계산 문제입니다. 이번 판결은 그 계산의 기준과 증명책임을 분명히 했습니다.

사건 개요

임대인인 원고는 2017년 4월분까지의 미지급 차임과 연체료가 보증금에서 모두 공제되어 돌려줄 보증금이 남아 있지 않다는 전제에서, 임차인인 피고들에게 2017년 5월분부터 2020년 4월분까지의 미지급 차임과 연체료를 청구했습니다.

피고들은 차임을 감액하기로 합의했고, 미지급 차임 등을 공제하더라도 보증금이 남아 있다고 주장하며 반소로 그 반환을 청구했습니다.

쟁점

채무자가 같은 채권자에게 같은 종류의 여러 채무(여러 달의 차임 등)를 지고 있는데 변제에 충당할 채무를 지정하지 않았다면 어떻게 충당되는지, 그리고 법정변제충당과 다른 방식의 충당을 주장하는 쪽에 어떤 증명책임이 있는지가 쟁점이었습니다.

원심 판단

원심은 피고들이 낸 차임의 변제충당이 문제될 수 있다고 보면서도, 피고들이 원고가 제시한 계산 방식에 대해 별다른 의견을 제시하지 않는다는 이유로 원고의 계산 방식에 따라 미지급 차임과 연체료를 계산했습니다. 그 결과 보증금은 전부 공제되었고 오히려 미지급 차임 등이 남았다고 판단했습니다.

대법원 판단

지정이 없으면 법정변제충당, 같은 순위면 안분비례

변제에 충당할 채무를 지정하지 않은 때에는 민법 제477조에 따라 법정변제충당이 이루어지고, 같은 조 제4호에 따라 충당 순위가 같으면 각 채무액에 안분비례하여 충당됩니다.

유리한 충당을 주장하는 사람이 증명해야 한다

안분비례에 의한 법정변제충당보다 자신에게 유리한 충당 지정, 당사자 사이의 충당 합의, 또는 해당 채무가 법정변제충당에서 우선순위에 있어 전액 충당되었다는 사실을 주장하는 사람은 그 사실을 주장·증명할 책임이 있습니다. 이를 증명하지 못하면 각 채무액에 안분비례하여 법정충당이 이루어집니다(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다49338 판결, 대법원 2009. 2. 12. 선고 2007다77712 판결 참조).

대법원은 피고들이 원고의 계산 방식에 의견을 제시하지 않았다는 사정만으로는 원고가 제시한 방식의 충당 지정이나 합의, 우선적 법정변제충당 사유가 있었다고 보기 부족하다며 원심판결을 일부 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

실무상 의미

차임 연체와 보증금 공제가 얽힌 분쟁에서는 '어떻게 계산했는가'가 곧 '누가 이기는가'로 이어집니다. 한쪽이 작성한 계산표가 그대로 받아들여지는 것이 아니라, 그 계산의 전제가 된 충당 방식을 증명해야 한다는 점이 이 판결의 핵심입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 법정변제충당의 기본 순서는 어떻게 되나요?
A1. 민법 제477조는 이행기가 도래한 채무, 채무자에게 변제이익이 많은 채무, 이행기가 먼저 도래한 채무 순으로 충당하고, 이 기준으로도 순위가 같으면 각 채무액에 안분비례하도록 정하고 있습니다. 비용·이자·원본 사이에는 민법 제479조의 순서가 먼저 적용됩니다.

Q2. 소송에서 상대방 계산에 이의하지 않으면 인정한 것으로 보나요?
A2. 이 판결에서 대법원은 의견을 제시하지 않았다는 사정만으로 충당 지정이나 합의가 증명된 것은 아니라고 보았습니다. 다만 다툴 부분은 분명히 다투는 것이 안전하므로, 계산 방식에 동의하지 않는다면 그 취지를 서면으로 밝혀 두어야 합니다.

Q3. 밀린 차임은 보증금에서 당연히 공제되나요?
A3. 임대차가 종료되어 목적물을 반환할 때 보증금에서 연체 차임 등 임차인의 채무가 당연히 공제되는 것이 원칙입니다. 다만 공제할 금액을 정하는 과정에서 감액 합의, 지급 내역, 충당 방식이 다투어질 수 있습니다.

Q4. 차임 감액 합의는 구두로 해도 효력이 있나요?
A4. 구두 합의도 효력이 있지만 분쟁이 생기면 증명이 어렵습니다. 감액 금액과 적용 기간을 문자, 이메일, 확인서 등으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

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글을 마치며

차임과 보증금 분쟁은 결국 숫자 싸움이지만, 그 숫자를 만드는 기준은 법리입니다. 입금 내역과 합의 자료를 정리해 두면 계산의 전제부터 바로 세울 수 있습니다. 송파·잠실 인근에서 임대차 보증금이나 밀린 차임 문제로 고민하고 계시다면 계약서와 송금 내역을 준비해 상담을 받아 보시기 바랍니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 이혼전문·형사전문 변호사(대한변호사협회 등록)로서, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다. 문정 법률사무소와 잠실 예약상담 공간 중 편한 곳으로 예약하시면 지금 상황에서 가능한 선택지를 차분히 정리해 드립니다.

※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.