[최신판례] 건물주가 바뀌어도 '1년 6개월 비영리 사용'은 합산될 수 있다

상가 임차인이 신규 임차인을 데려왔는데 임대인이 계약을 거절하면, 원칙적으로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 책임이 생깁니다. 그러나 법은 몇 가지 경우를 '정당한 사유'로 보아 예외를 두고 있습니다.

그중 하나가 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우입니다. 대법원 2021다272346 판결은 그 사이 건물 주인이 바뀐 경우를 어떻게 볼지에 대해 판단했습니다.

권리금 회수 방해와 '정당한 사유'

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 정하고 있습니다.

대법원은 제3호의 정당한 사유가 인정되려면 임대인이 임대차 종료 시 이 사유를 들어 신규 계약을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 한다고 보고 있습니다(대법원 2019다285257 판결 참조).

사건의 개요

임대인들은 임대차 종료 무렵 임박한 재건축 계획을 이유로, 임차인이 주선한 신규 임차인과는 철거 전까지만 계약하겠다는 뜻을 밝혔습니다. 결국 신규 계약은 무산되었고, 임차인은 다른 신규 임차인을 주선하지 않은 채 계약기간이 끝났습니다.

이후 상가는 임대인들이 밝힌 계획대로 상당 기간 공실로 유지되다가 철거되었고, 결과적으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았습니다. 그 사이 건물 소유권이 새 소유자에게 넘어갔다는 점이 쟁점이 되었습니다.

대법원의 판단

대법원은 종전 임대인의 비영리 기간이 1년 6개월에 못 미친 상태에서 소유권이 바뀌었더라도, 아래 요건을 갖추면 임대인에게 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 그리고 정당한 사유를 부정한 원심판결을 파기했습니다.

• 처분의 전제: 종전 임대인이 비영리 상태가 새 소유자의 소유기간에도 그대로 유지될 것을 전제로 건물을 처분했을 것

• 실제 비영리 사용: 새 소유자도 그 기간 동안 실제로 영리목적으로 사용하지 않았을 것

• 기간 합산: 종전 임대인과 새 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐 1년 6개월 이상일 것

임차인이 확인할 점

이 판결은 임대인의 거절 사유가 실제 계획과 일치했는지를 중요하게 보았습니다. 반대로 말하면, 거절 후 곧바로 다른 임차인을 들이거나 영업에 쓰는 경우에는 정당한 사유가 인정되기 어렵습니다.

• 거절 사유 기록: 임대인이 신규 계약을 거절할 때 밝힌 이유를 문자·내용증명 등으로 남겨 둡니다.

• 퇴거 후 사용 현황: 계약 종료 후 상가가 공실인지, 다른 영업에 쓰이는지 사진과 등기 변동을 확인합니다.

• 청구 기한: 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 건물이 팔리면 무조건 기간이 합산되나요?
A1. 아닙니다. 종전 임대인이 비영리 상태 유지를 전제로 처분했고, 새 소유자도 실제로 영리목적으로 사용하지 않았으며, 합산 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.

Q2. 임대인이 1년 6개월 안에 다른 임차인을 들였다면요?
A2. 실제로 영리목적으로 사용한 이상 제3호의 정당한 사유가 인정되기 어렵습니다. 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 검토할 수 있습니다.

Q3. 재건축을 이유로 거절하면 항상 정당한가요?
A3. 재건축은 갱신거절 사유(제10조 제1항 제7호)로서 요건을 따로 갖춰야 합니다. 이 사건은 결과적으로 1년 6개월 이상 비영리 상태가 유지되어 제2항 제3호의 사유가 인정된 경우입니다.

Q4. 손해배상액은 어떻게 정해지나요?
A4. 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 실무에서는 권리금 감정을 거치는 경우가 많습니다.

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글을 마치며

권리금 회수 방해 소송에서는 임대인이 거절 당시 밝힌 이유와 그 뒤의 실제 사용 현황이 결론을 좌우합니다. 계약 종료 전후의 대화와 상가 현황을 꼼꼼히 기록해 두면 나중에 다툼이 생겨도 유리한 자료가 됩니다. 송파·잠실에서 권리금 문제로 고민하고 계시다면 지금 가진 자료부터 함께 살펴보시기 바랍니다.

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※ 본 글은 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.