[성공사례] 연락 피하던 집주인, 보증금 늦게 주고 세입자에게 반소까지… 항소심도 세입자 승소

이 글은 법률사무소 제이가 실제로 수행한 사건을 정리한 것입니다. 의뢰인 보호를 위해 사건을 특정할 수 있는 정보와 구체적인 금액은 일반화했고, 판결문은 개인정보를 가린 뒤 공개합니다.

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카드에서 요약한 내용을 아래에서 법조문·판례·절차까지 자세히 설명합니다.

어떤 사건이었나?

의뢰인 부부는 송파구 아파트에 전세로 살다가 계약 만료 두 달쯤 전부터 집주인에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자와 전화로 여러 차례 알렸습니다. 내용증명은 반송됐고 전화는 받지 않았습니다. 만료일이 지나도 보증금이 돌아오지 않자 의뢰인은 소송을 내고 임차권등기명령을 받은 뒤 집을 비웠습니다.

집주인은 몇 달 뒤에야 보증금을 돌려주면서, 세입자가 출입 비밀번호를 알려 준 날 전까지는 집을 넘겨받은 것이 아니므로 지연 책임이 없다고 주장했습니다. 오히려 세입자를 고소하고 손해배상을 구하는 반소까지 냈습니다.

무엇을 입증했나?

쟁점은 '언제 집을 넘겨준 것으로 볼 것인가'였습니다. 법률사무소 제이는 세입자가 집을 비우면서 계약을 중개한 공인중개사에게 마스터키를 맡기고, 계약서에 적힌 집주인 번호로 그 사실을 문자로 알린 기록을 시간순으로 정리했습니다.

집주인은 그 중개사를 모른다고 했지만, 계약 당시 받은 명함과 계약서의 중개사 날인, 중개사와 나눈 대화 내용으로 실제 이 계약을 중개한 사람이라는 점을 보였습니다. 집주인이 세입자를 상대로 한 고소도 수사기관에서 모두 불송치로 끝났다는 결과를 함께 제출했습니다.

▲ 서울고등법원 판결문 첫 장(개인정보 가림) · 판결문 전체 보기

법원은 어떻게 판단했나?

항소심은 세입자가 퇴거하며 중개사에게 마스터키를 교부하고 집주인에게 문자로 알린 때 인도 또는 인도의 제공을 마쳤다고 보았습니다. 그래서 그다음 날부터 보증금을 돌려준 날까지의 지연손해금을 집주인이 물어야 한다고 판단했고, 집주인의 항소와 반소를 모두 기각했습니다. 항소비용도 집주인이 부담하게 됐습니다.

비슷한 상황이라면 기억할 점

• 갱신 거절 의사는 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법으로, 계약서에 적힌 연락처로 보내 두세요.

• 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령부터 받아 대항력과 우선변제권을 지키세요.

• 집주인이 연락을 피하면 중개사 등 믿을 만한 제3자에게 열쇠를 맡기고, 그 사실을 집주인에게 바로 알려 기록을 남기세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집주인이 연락을 안 받으면 보증금 지연이자를 못 받나요?
A1. 세입자가 집을 넘겨줄 준비를 마치고 그 사실을 알렸다면, 집주인이 연락을 피했다는 이유로 책임을 면하기 어렵습니다. 이 사건도 열쇠를 맡기고 문자로 알린 날을 기준으로 지연손해금이 인정됐습니다.

Q2. 집주인이 오히려 손해배상을 청구하면 어떻게 하나요?
A2. 청구 근거가 되는 사실이 맞는지부터 따져야 합니다. 이 사건에서는 관련 고소가 모두 불송치로 끝난 점 등을 근거로 반소가 기각됐습니다.

보증금 반환과 집 인도는 왜 '동시에' 따지나?

임대차가 끝나면 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가, 세입자는 집을 비워 넘겨줄 의무가 생깁니다. 두 의무는 서로 맞물려 있어 한쪽이 자기 의무를 이행하거나 이행을 제공하지 않으면 상대방에게도 이행을 요구하기 어렵습니다. 이를 동시이행 관계라고 합니다(민법 제536조).

그래서 보증금 지연손해금을 받으려면 세입자가 '집을 넘겨주었거나, 넘겨줄 준비를 마치고 그 사실을 알렸다'는 점을 보여 주어야 합니다. 이 사건에서 열쇠를 맡긴 날과 문자로 알린 기록이 결정적이었던 이유도 여기에 있습니다.

지연손해금은 소송을 내기 전에는 민법에 따라 연 5%를 기준으로 하고, 소장 부본이 상대방에게 송달된 다음 날부터는 원칙적으로 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 연 12%가 적용됩니다. 보증금 반환이 길어질수록 집주인이 부담할 금액이 늘어나는 구조입니다.

보증금을 돌려받기까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

• 1단계 · 갱신 거절 통지: 세입자는 계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이 기간 안에 알리지 않으면 같은 조건으로 계약이 다시 이어진 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조).

• 2단계 · 기록 남기기: 문자, 내용증명, 통화 기록 등 통지한 사실이 남는 방법을 여러 개 함께 쓰는 것이 좋습니다. 내용증명이 반송되더라도 반송된 사실 자체가 집주인이 연락을 피했다는 정황이 될 수 있습니다.

• 3단계 · 임차권등기명령: 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 마쳐지면 이사를 하더라도 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).

• 4단계 · 집 인도와 알림: 집을 비우고 열쇠나 출입 비밀번호를 넘겨줍니다. 집주인이 받지 않으면 믿을 만한 제3자에게 맡기고, 그 사실을 계약서상 연락처로 바로 알립니다.

• 5단계 · 소송과 집행: 보증금 반환 소송에서 판결을 받으면 집주인 재산에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 지연손해금도 함께 청구합니다.

준비할 증거·서류 체크리스트

• 임대차계약서(집주인 연락처, 중개사 날인 부분 포함)

• 갱신 거절 의사를 알린 문자 화면, 통화 기록, 내용증명과 반송 기록

• 임차권등기명령 결정문과 등기가 마쳐진 등기사항증명서

• 이사 날짜를 보여 주는 자료(이삿짐 계약서, 전입신고 기록 등)

• 열쇠나 비밀번호를 넘겨준 사실과 시각을 보여 주는 자료(맡긴 사람과의 대화, 집주인에게 보낸 알림 문자)

• 집 상태를 찍은 사진이나 영상(원상복구를 둘러싼 다툼에 대비)

추가로 많이 묻는 질문

Q3. 임차권등기명령 신청만 하고 바로 이사해도 되나요?
A3. 신청만으로는 부족하고, 등기가 실제로 마쳐진 것을 등기사항증명서로 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 등기 전에 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다.

Q4. 갱신 거절 통지를 놓쳐 계약이 자동으로 연장됐다면 어떻게 하나요?
A4. 이렇게 묵시적으로 갱신된 경우 세입자는 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2). 이때도 통지 기록을 남겨 두어야 합니다.

Q5. 열쇠를 맡길 제3자는 누구여도 괜찮나요?
A5. 집주인과의 관계나 계약 경위를 보여 줄 수 있는 사람일수록 좋습니다. 이 사건처럼 계약을 중개한 공인중개사라면, 집주인이 모른다고 하더라도 계약서 날인이나 명함 등으로 관계를 입증하기 쉽습니다. 맡긴 즉시 집주인에게 알리는 것도 잊지 마세요.

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글을 마치며

보증금 반환이 늦어지고 있다면, 계약 종료를 알린 기록과 이사 과정을 지금부터 정리해 두는 것이 가장 중요합니다. 문정역 3번 출구 법률사무소 제이나 잠실역 4번 출구 예약상담 중 편한 곳으로 예약해 주시면, 기록부터 함께 정리해 드립니다.

법률사무소 제이 박경미 변호사는 대한변호사협회에 이혼전문·형사전문으로 등록된 변호사로, 상담부터 소송 종결까지 직접 사건을 챙깁니다.

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※ 본 글은 2026년 11월 기준 일반적인 법률정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건의 결론은 구체적인 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.